전세사기 수법과 예방법
전세사기는 주택 임대차 계약에서 임차인을 속여 금전적 이익을 취하는 사기 행위로, 여러 가지 수법이 존재합니다. 아래는 주요 전세사기 수법과 이를 예방하는 방법에 대한 자세한 설명입니다.
주요 전세사기 수법, 이중계약 사기
설명:
임대인이 같은 집을 두 명 이상의 임차인에게 동시에 전세계약을 체결하는 수법입니다. 이로 인해 임차인들은 자신이 계약한 집에 대한 권리를 주장할 수 없게 됩니다.
예방법:
계약 전 반드시 등기부등본을 확인하고, 임대인과 직접 소통하여 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 해당 집이 다른 사람과 계약되지 않았는지 확인하는 것이 중요합니다
신탁부동산 사기
설명:
신탁된 부동산의 소유권이 신탁회사에 있는데도 불구하고 임대인이 임대차 계약을 체결하는 수법입니다. 신탁부동산은 신탁회사와의 동의 없이는 임대차 계약이 무효가 될 수 있습니다.
예방법:
신탁 원부를 확인하고, 신탁회사와 직접 계약을 체결해야 합니다. 또한, 계약금 및 보증금은 신탁회사 계좌로 이체해야 안전합니다.
불법건축물 전세사기
설명:
근린생활시설이나 상업용 건물을 주거용으로 불법 개조하여 임대하는 경우입니다. 이런 건물은 법적으로 주거용이 아니기 때문에 전세보증보험 가입이 불가능하고, 철거될 위험이 있습니다.
예방법:
건축물대장을 확인하고, 해당 건물이 주거용으로 허가받았는지 확인해야 합니다. 건축물대장은 주민센터나 인터넷을 통해 열람할 수 있습니다.
근저당 설정 사기
설명:
임대인이 임차인이 전입신고를 하기 전에 해당 주택에 근저당을 설정하여 대출을 받는 수법입니다. 이로 인해 임차인의 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다.
예방법:
계약서에 근저당 설정 금지 특약을 명시하고, 전입신고와 확정일자를 즉시 받아야 합니다. 특약사항에는 근저당 설정 시 계약 무효 및 손해배상을 명시하는 것이 좋습니다.
체납 세금 은폐 사기
설명:
임대인이 체납된 세금이나 임금이 있는 상태에서 전세계약을 체결하는 수법입니다. 체납된 세금이 우선변제권을 가지게 되어 임차인의 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다.
예방법:
국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하고, 홈택스에서 미납 내역을 확인해야 합니다.
직거래 사기
설명:
공인중개사를 거치지 않고 임대인을 사칭하여 직접 계약을 체결한 후 사라지는 수법입니다. 임대인의 신분증, 등기부등본까지 위조하여 사기를 치는 경우도 있습니다.
예방법:
반드시 공인중개사를 통해 계약을 진행하고, 공인중개사 사무소가 정상적으로 등록되어 있는지 확인해야 합니다.
말소 불이행 사기
설명:
임대인이 임차인에게 보증금으로 선순위 담보권을 말소하겠다고 약속하고 이를 이행하지 않는 경우입니다. 임대인이 보증금을 다른 용도로 사용하여 담보권이 말소되지 않습니다.
예방법:
계약서에 근저당 말소 관련 특약을 명시하고, 말소가 이행되지 않을 경우 계약 무효 및 손해배상을 명시해야 합니다 .
전세사기 예방법
1.등기부등본 확인
계약 전에 반드시 등기부등본을 떼어 해당 매물의 권리 관계를 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 근저당, 가압류 등의 권리 설정 여부를 확인할 수 있습니다.
2.공인중개사 확인
공인중개사 사무소가 정상적으로 등록되어 있는지 확인하고, 무등록 중개업소를 피해야 합니다. 공인중개사 사무소는 국토교통부 사이트에서 조회할 수 있습니다.
3.확정일자와 전입신고
전세계약 체결 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 전입신고는 주민센터에서 할 수 있으며, 확정일자는 임대차 계약서에 날짜를 기재하여 공적으로 인정받는 것입니다.
4.전세보증보험 가입
전세보증보험에 가입하여 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증기관이 대신 보증금을 지급하도록 대비해야 합니다. 전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에서 가입할 수 있습니다.
5.계약서 특약사항 추가
계약서에 근저당권 설정 금지, 보증금 반환 보장 등의 특약사항을 명시하여 법적 보호를 강화해야 합니다. 예를 들어, “임차인의 확정일자 효력 발생 전 근저당 설정 시 계약 무효” 등의 문구를 추가할 수 있습니다.
전세사기는 피해가 발생하면 큰 금전적 손실을 초래할 수 있으므로, 계약 전에 철저한 확인과 대비가 필요합니다. 이러한 예방 조치를 통해 전세사기 피해를 방지할 수 있습니다.
끝.
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