주택 담보권 유지와 개인회생 병행 방법: 내 집 지키는 5가지 전략

주택을 담보로 대출을 받은 상태에서 개인회생 절차를 밟는다면, 채권자의 담보권 실행(경매) 위협과 변제 계획 이행 사이에서 고민이 깊어집니다. 특히 내 집을 지키면서도 회생절차를 성공적으로 마무리하려면 단순히 법원 문서 제출만으로는 부족합니다. 체계적인 전략과 금융기관 협상이 반드시 필요하죠. 이 글에서는 주택 담보권을 유지하면서 개인회생을 병행하는 구체적 전략 5가지를 사례 중심으로 상세히 안내드리겠습니다.

1. 1주택 비과세 요건과 유지형 회생 플랜

1주택 비과세 혜택을 받는 경우, ‘유지형 회생(plan to retain)’이 원활해집니다.

비과세 요건: 주택을 보유하고 거주한 기간이 2년 이상(1년 이상 요건 완화된 특별조치 적용 가능)이고, 주택 시가가 6억 원 이하일 때 1주택자로 인정됩니다.
유지형 회생 플랜 작성: 변제계획서에서 “현 담보대출 이자만 정상 납부, 원금은 회생 절차 종료 후 1년 이내 상환” 등 구체적 스케줄을 제시하면, 법원과 채권자 설득에 유리합니다.
장점: 주택 매각 없이 거주 유지, 가족 안정 보장, 매각비용 절감 등이 가능합니다.

2. 절차개시 명령과 담보권 자동 유예 활용법

개인회생 신청 즉시 법원은 ‘절차개시 결정’을 내리고 채권자 대항금지명령을 발령합니다.

효과: 절차개시 결정일(신청서 접수 후 약 1~2주 내)부터 법원 인가 결정일까지 담보권 실행(경매)을 자동 중단시킵니다.
실무 팁: 등기소에서 절차개시 결정일자를 확인한 후, 해당 문서를 채권자에게 직접 송달해 자동 유예 근거로 활용하세요.
주의사항: 금전 채권 이외에 부동산 관리비·지방세 체납 등에 따른 압류는 유예 대상이 아닐 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.

3. 금융기관과의 맞춤형 대환대출 전략

주택담보대출 금리가 높을 경우, 개인회생 절차 중에도 대환대출을 통해 금리를 낮추고 부담을 줄일 수 있습니다.

대환대출 유형
- 지역금융조합: 새마을금고·신협 등 2금융권 상품으로 금리·승인 유연성이 높음
- 시중은행 우대상품: 개인회생 이행 6개월 이상 무연체 이력 보유 시 맞춤 대출 프로그램 제공
협상 포인트
- 은행과 미리 상담해 중도상환 수수료 감면 조건 협의
- 재무상태표·변제계획 인가서류를 제시해 대환 한도와 금리 우대를 요청
절차: 신용회복위원회 허가 후 법원에 대환대출 허가신청서 제출 → 은행 승인 → 실제 실행

4. 중도상환 수수료·이자 납부 협상 포인트

대환대출과 경매 유예 합의 시, 중도상환 수수료와 이자 납부 조건이 협상 핵심입니다.

중도상환 수수료: 통상 대출 잔여액의 1~2% 수준, 금융기관과 사전 감면 협의해야 전체 상환 부담 감소
이자 납부 스케줄: 자동이체·정기예치 활용해 연체 없는 이자 납부 기록을 확보
담보권 유예 합의서: “인가 결정일로부터 24개월간 이자만 납부, 연체 시 유예 해제” 식의 구체적 조건을 제시해야 효력이 강력합니다.

5. 법원 보고서 & 전문가 의견서 작성 팁

인가 심리 및 경매 유예 승인 시, 법원 제출 자료가 설득력의 핵심입니다.

보고서 구성
1. 담보물 현황: 주소·시가·감정평가액·잔여 대출액 비교 표
2. 변제계획 요약: 월별 변제금·이자 납부 내역, 잔여 원금 상환 스케줄
3. 재무상태 분석: 월별 소득·지출·잉여 현금 흐름 그래프
전문가 의견서
- 변호사·세무사·회계사 등 전문자격 보유자의 서명·날인 포함
- 법리적 근거 및 회생 절차 전후 리스크 관리 방안 제시
제출 시기: 인가 심리 최소 1주 전, 필요시 즉시 보정자료로 제출해 법원 설득력을 극대화하세요.