주택임대차보호법, 세입자와 집주인이 반드시 알아야 할 핵심 가이드

목차

1. 이 법이 지켜주는 것들: 목적·적용 대상 한눈에 보기

2. 대항력·우선변제권·최우선변제: 임차인의 3대 방패

3. 임대료 5% 상한과 계약갱신: 임대인의 의무, 임차인의 선택

4. 전월세신고제·확정일자·임차권등기명령: 체크하면 지켜지는 디테일

5. 분쟁을 줄이는 실전 체크리스트 & Q&A

1) 이 법이 지켜주는 것들: 목적·적용 대상 한눈에 보기

주택임대차보호법의 목적은 간단합니다. 주거용 임대차에 특별 규칙을 두어 국민의 주거생활 안정을 보장하는 것. 그래서 임차인의 권리 실현을 위해 민법보다 강한 특례를 둡니다. 보호 대상은 주택을 임차한 자연인 임차인이 원칙이며, 구체적 요건은 주택의 용도·거주 사실 등을 기준으로 판단합니다. 법률정보사이트+1

특히 기억할 점은 다음 두 가지입니다.

• 대항력: 등기를 하지 않아도 주택의 인도(점유) + 전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 제3자에게 계약을 주장할 수 있습니다. 즉, 집주인이 집을 팔아도 내 보증금·거주권을 주장할 수 있는 힘이 생깁니다. 법률정보사이트

• 우선변제권: 확정일자를 받아 두면 경매·공매가 진행될 때 근저당 등 담보권자보다 뒤라도 앞쪽에서 배당을 받을 수 있는 순서를 확보합니다. 이즈리 법률

2) 대항력·우선변제권·최우선변제: 임차인의 3대 방패

① 대항력: “전입+점유”가 만든 보이지 않는 울타리

임차인이 집에 실제로 들어가 살고(인도·점유), 전입신고를 마치면 다음 날부터 대항력이 발생합니다. 전입신고를 하면 주민등록이 된 것으로 보니, 계약 당일 전입신고가 가장 깔끔합니다. 대항력은 계약 종료 후 이사로 점유·전입이 끊기면 사라질 수 있으니, 보증금을 돌려받기 전엔 함부로 전출하지 않는 것이 안전합니다. 법률정보사이트

② 우선변제권: “확정일자”가 만든 안전한 순서

대항력 위에 확정일자를 얹으면, 경매에서 배당 순서가 한 칸 올라갑니다. 확정일자는 주민센터·법원·온라인 등에서 부여받을 수 있고, 임대차신고 시 계약서 첨부로 확정일자가 연계되는 경로도 존재합니다. 다만 배당요구 종기 전까지 요건을 계속 유지해야 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이즈리 법률

③ 최우선변제: 소액임차인의 ‘가장 앞자리’

주택가격의 2분의 1 범위 내에서, 지역별 소액보증금 기준을 충족하는 임차인은 보증금 중 일정액을 선순위 담보권자보다도 먼저 변제받는 최우선변제권이 인정됩니다. 예컨대 서울은 최대 5,500만 원, 수도권 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포는 최대 4,800만 원 등으로 구간이 다릅니다(최신 기준은 아래 출처 참조). 금액은 정책 환경에 따라 개정될 수 있으니, 계약 직전에 꼭 최신표를 확인하세요. 이즈리 법률

한 줄 정리
전입+점유 = 대항력, 확정일자 = 우선변제권, 소액보증금 요건 = 최우선변제. 이 세 가지를 동시에 갖추면 변제 순위에서 ‘튼튼한 자리’를 선점합니다. 법률정보사이트+1

3) 임대료 5% 상한과 계약갱신: 임대인의 의무, 임차인의 선택

계약기간 중 또는 묵시적 갱신 시 차임·보증금의 증액은 연 5% 이내로 제한됩니다. 이 상한선은 시장 급등기에 임차인의 급격한 부담 증가를 막는 안전핀 역할을 합니다. 또한 증액은 증액 후 1년 이내에는 다시 할 수 없고, 증액·감액이 있었다면 확정일자 다시 받기가 안전합니다. 금천구청

묵시적 갱신이 이루어지면, 임차인은 일정 기간 내에 계약해지 통보를 통해 퇴거 일정을 조절할 수 있고, 임대인은 법정 상한을 지켜 증액을 청구할 수 있습니다. 실무에서는 표준임대차계약서를 사용해 특약을 과도하게 넣지 않고, 관리비 항목을 계약서에 상세히 적어 추후 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다. 금천구청

4) 전월세신고제·확정일자·임차권등기명령: 체크하면 지켜지는 디테일

전월세신고제(30일)**—**신고가 곧 기록이고, 기록이 곧 증거

보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 체결일로부터 30일 이내 신고해야 합니다. 온라인 신고 시 계약서 파일을 첨부하면 확정일자가 함께 부여되는 경로가 있어, 임차인 보호 동선이 한 번에 마무리되기도 합니다. 지연·미신고에는 과태료가 부과될 수 있으니 캘린더에 마감일을 표시해 두세요. 이즈리 법률

확정일자—도장 하나의 위상

확정일자는 “이 계약서가 언제 작성되었는지”를 공적으로 증명해, 경매 배당 순서에서 우선권의 낮은 칸이라도 확실히 찜하게 해줍니다. 다음 절차를 기억하세요. 계약서 원본 지참 → 주민센터/법원 방문 혹은 온라인 연계 → 날인. 계약 변경(보증금 증감·기간 연장 등) 시에는 변경계약서에도 별도로 확정일자를 받는 습관이 필요합니다. 이즈리 법률

임차권등기명령—이사해야 해도 권리는 남겨두기

계약이 끝났는데 보증금을 못 받는다면 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권의 끈을 잇고 이사할 수 있습니다. 이 절차를 밟아 두면 경매·배당에서 권리 순서가 끊기지 않습니다. 이사 전에 법원 등기 완료를 확인하고, 비용은 임대인에게 청구 가능하다는 점도 기억해 두세요. 금천구청

5) 분쟁을 줄이는 실전 체크리스트 & Q&A

체킹리스트(복붙해서 쓰기)

• 등기부등본으로 선순위 근저당·압류 등 확인

• 전입신고 + 점유 당일 완료(대항력) 법률정보사이트

• 확정일자 즉시 받기, 변경계약 시 재확정일자(우선변제) 이즈리 법률

• 소액보증금 최우선변제 기준 지역표 최신 확인 이즈리 법률

• 전월세신고 30일 내 처리, 접수증 보관 이즈리 법률

• 임대료 증액 5% 상한 준수, 증액 후 1년 재증액 불가 금천구청

• 분쟁 대비 문자·이체내역·점검사진 등 증거 습관화

자주 묻는 질문

Q1. 전입신고를 이틀 뒤에 했어요. 그 사이 집이 팔리면 어쩌죠?
A. 대항력은 전입신고와 점유를 마친 ‘다음 날 0시’부터 생깁니다. 미루지 말고 당일 전입이 최선입니다. 법률정보사이트

Q2. 확정일자만 있으면 되나요? 전입은 꼭 해야 하나요?
A. 우선변제권을 위해선 확정일자가 핵심이지만, 대항력(거주권·보증금 회수의 기본 울타리)을 위해선 전입+점유가 필요합니다. 보통 둘 다 갖춰 놓아야 실전에서 단단합니다. 이즈리 법률+1

Q3. 보증금이 적으면 최우선변제만 믿어도 되나요?
A. 최우선변제는 지역별 상한이 있어 보증금 전액을 보호하진 못합니다. 대항력·우선변제권을 함께 갖추고, 선순위 권리 현황을 계약 전 확인해야 합니다. 이즈리 법률

• 국가법령정보센터 – 주택임대차보호법 본문(조문·해설 확인) 법률정보사이트

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