“간주임대료율”, 숫자 0.1%p가 세금을 바꾸는 이유

보증금은 그대로인데도 매년 신고 때 ‘간주임대료’ 금액이 달라지는 경험, 있으셨을 겁니다. 그 배경에는 정부가 매 과세기간 공지하는 간주임대료율(정기예금이자율) 변화가 있습니다. 임차인이 맡긴 거액의 보증금을 임대인이 무상으로 사용한다는 점을 반영해, 국세청은 이 무이자 이익을 임대수입으로 간주하고, 그때 곱해 넣는 기준수치가 바로 간주임대료율입니다. 결국 이 숫자가 오르면 수입금액이 늘고, 내려가면 줄어듭니다. 오늘은 ‘그 숫자’가 무엇을 근거로 정해지고, 주택과 상가에 어떻게 다르게 작동하며, 실제 계산에서 얼마만큼의 차이를 만드는지, 그리고 신고 전에 반드시 확인해야 할 체크리스트까지 한 번에 정리합니다.

“간주임대료 계산” 한 번에 끝내기: 보증금이 ‘임대수입’으로 바뀌는 순간

목차

1. 간주임대료율의 정체: 누가 정하고 어디에 공지되나

2. 주택 vs 상가: 60% 룰과 부가세 포함 여부의 분기점

3. 숫자로 보는 체감효과: 3.5% → 3.1% 변화 시 세금은?

4. 실무 함정과 절세 팁: 적수, 공제 순서, 귀속연도 확인

5. 5분 셀프체크: 올해 신고 전 반드시 할 일

1) 간주임대료율의 정체: 누가 정하고 어디에 공지되나

간주임대료율은 실무에서 정기예금이자율이라 부르며, 주택 보증금 간주임대료 공식과 함께 국세청 공식 안내에 매 과세기간별 수치가 명시됩니다. 예컨대 국세청 ‘주택 보증금에 대한 간주임대료’ 페이지에는 계산식과 함께 ’24 귀속: 3.5%라는 문구가 확정 수치로 안내됩니다(해마다 값이 바뀔 수 있음). 이 페이지는 간주임대료의 핵심 개념, 3주택·3억원 초과 요건, ‘적수’ 개념, 60% 계수, 윤년(366) 처리 등 실무 규칙을 한눈에 보여줍니다. 국세청

또 하나의 단서가 있습니다. 정부는 국세환급가산금 이자율을 시중 1년 만기 정기예금 평균금리 흐름에 맞춰 조정하는데, 이 변동이 간주임대료율에도 반영되어 왔습니다. 실제로 2025년 2월, 기획재정부는 후속 시행규칙 개정으로 국세환급가산금 이자율을 연 3.5% → 3.1%로 하향 조정한다고 발표했고, 세무 전문 매체들도 이를 보도했습니다. 즉 귀속연도별 공지된 최신 수치를 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다. Tax Times+1

2) 주택 vs 상가: 60% 룰과 부가세 포함 여부의 분기점

주택(종합소득세)

• 적용 조건: 부부 합산 3주택 이상 + 간주 대상 주택 보증금 합계 3억원 초과

• 기본 공식(요지):
  간주임대료 = (보증금 등 − 3억)의 ‘적수’ × 60% × (임대일수/365·366) × 간주임대료율(정기예금이자율)

• 포인트: ‘60% 룰’은 보증금이 전액 운용되는 게 아니라는 현실을 반영한 보정치로, 주택에만 적용되는 상수입니다. ‘적수’는 기간가중치(보증금 × 일수 합)이며, 여러 주택을 보유하면 적수가 큰 주택부터 3억 차감 순서를 적용합니다. 이 모든 규칙은 국세청 안내에 명시돼 있습니다. 국세청

상가·사무실 등 비주거(부가가치세 포함 이슈)

• 상가는 원칙적으로 보증금 전액이 대상(3억 공제·60% 룰 없음)이며, 간주임대료율을 곱해 간주임대료를 계산합니다.

• 이 금액은 부가가치세 과세표준에도 포함되므로, 예정·확정신고에서 월세와 합산해야 합니다. (상세는 부가세 파트에서 별도로 다루는 것을 권장)

요약하면 주택은 ‘3주택+3억 초과+60%’, 상가는 ‘전액×이자율(부가세 포함)’으로 기억하면 핵심 구조가 잡힙니다. 국세청

3) 숫자로 보는 체감효과: 3.5% → 3.1% 변화 시 세금은?

간주임대료율이 0.4%p만 움직여도 체감 금액은 의외로 큽니다. 아래 예시는 원리 이해를 위한 단순화된 시나리오이며, 실제 세액은 다른 소득·공제·세액공제에 따라 달라질 수 있습니다.

사례 A — 주택(60% 룰)

• 조건: 3주택 이상, 간주 대상 보증금 2억(= 총보증금 5억 − 3억 공제), 1년 유지, 평년(365일)

• ’24 귀속 3.5%: 2억 × 60% × 3.5% = 4,200,000원

• (이자율 3.1% 적용 가정) 2억 × 60% × 3.1% = 3,720,000원

• 차이: −480,000원 → 수입금액이 줄며 과세표준도 낮아질 가능성

사례 B — 보증금 변동(적수 효과)

• 상반기 4억(181일), 하반기 6억(184일) → 적수 18.28억(원·일), 기준 적수(3억×365) 10.95억 → 간주대상 적수 7.33억

• 일수 환산 = 7.33억 ÷ 365 = 2.009억

• 3.5%: 2.009억 × 60% × 3.5% ≈ 4,212,000원

• 3.1%: 2.009억 × 60% × 3.1% ≈ 3,738,000원

• 차이: 약 −474,000원 → 변동이 잦을수록 ‘적수 관리’가 실무의 절반입니다.

사례 C — 상가(부가세 포함)

• 조건: 보증금 5억, 1년 유지

• 3.5%: 5억 × 3.5% = 17,500,000원(부가세 과세표준 포함)

• 3.1%: 5억 × 3.1% = 15,500,000원

• 차이: −2,000,000원 → 매출세액(10%)에도 직접 반영

인사이트: 같은 보증금이라도 주택은 60% 룰 때문에 변화폭이 완만하고, 상가는 이자율 변화가 정면으로 반영되어 파급이 더 큽니다.

4) 실무 함정과 절세 팁: 적수, 공제 순서, 귀속연도 확인

1. 귀속연도 이자율을 먼저 잠금
   신고서에 넣을 값은 ‘올해 발표’가 아니라 신고 대상 ‘귀속연도’의 수치입니다. 국세청 공식 안내와 홈택스 모의계산 화면에서 해당 연도의 이자율을 반드시 확인하세요. ’24 귀속분 3.5% 안내는 국세청 페이지에서 확인됩니다. 이후 정부의 이자율 하향(3.1%) 같은 변동 이슈는 세법 후속 규칙 개정 기사로 추적 가능합니다. 국세청+1

2. 적수(보증금×일수) 표는 필수 서류
   증액·감액·전출입 등 변동이 있으면 기간별 보증금×일수를 표로 만들어 두세요. 홈택스 ‘주택 간주임대료 계산해 보기’ 안내와 계산사례를 참고하면 입력 순서·논리를 그대로 따라갈 수 있습니다. 국세청+1

3. 3억 공제 차감 순서
   두 채 이상이면 적수가 큰 주택부터 3억을 차감합니다. 순서를 틀리면 금액이 엇갈립니다. 국세청 안내에 명시된 규칙입니다. 국세청

4. 상가의 부가세 포함
   상가는 간주임대료가 부가가치세 과세표준에 들어갑니다. 월세만 매출로 보고 보증금 이자를 누락하는 실수가 잦으니, 예정·확정신고 때 반드시 합산하세요.

5. 분리과세 vs 종합과세 시뮬레이션
   간주임대료가 수입금액을 밀어 올리면 세율 구간이 변할 수 있습니다. 국세청 사례 구조를 토대로 간단히라도 두 시나리오를 비교해 보고, 필요하면 세무전문가와 상담하세요. 국세청

5) 5분 셀프체크: 올해 신고 전 반드시 할 일

• 부부 합산 3주택 & 3억원 초과 여부부터 확인했는가(소형주택 특례 포함)? 국세청

• 귀속연도 간주임대료율(정기예금이자율)을 국세청 안내로 최신 확인했는가? 국세청

• 보증금 변동이 있었다면 적수 표를 만들고 홈택스 모의계산으로 교차검증했는가? 국세청+1

• 3억 공제 차감 순서(적수 큰 주택부터)를 적용했는가? 국세청

• 상가라면 간주임대료를 부가세 과세표준에 포함했는가?

• 최종적으로 분리 vs 종합과세를 간단 비교해 더 유리한 방식을 선택했는가?

• 국세청 공식 안내 | 주택 보증금에 대한 간주임대료 — 계산식, 60% 룰, 적수, ’24 귀속 이자율(3.5%) 명시. 국세청