“간주임대료, 언제 ‘수입금액 제외’가 될까?”

보증금에서 월세처럼 세금이 붙는 간주임대료는 임대사업자에게 늘 까다로운 주제입니다. 그런데 실무에선 “이건 수입금액에서 제외할 수 있다”는 말도 종종 들리죠. 무엇은 제외되고, 무엇은 반드시 포함해야 할까요? 주택과 비주택, 장부신고와 추계신고, 그리고 소형주택 특례까지—간주임대료의 ‘수입금액 제외’ 포인트만 골라 잡지 기사처럼 깔끔하게 정리했습니다.

“간편장부 + 간주임대료” 한 방에 정리: 초보 임대사업자를 위한 실전 가이드

목차

1. 간주임대료의 기본: ‘수입금액 포함’이 원칙

2. 주택에서 ‘수입금액 제외’로 귀결되는 네 가지 경우

3. 비주택(상가)과 부가세: 신고서상 ‘수입금액 제외’란의 오해와 진실

4. 장부 vs. 추계: 금융수익 차감과 신고 방식에 따른 차이

5. 체크리스트: 착오를 막는 판정·계산·증빙 루틴

1) 간주임대료의 기본: ‘수입금액 포함’이 원칙

간주임대료는 보증금·전세금의 이자상당액을 임대수입으로 간주하는 제도입니다. 주택은 요건 충족 시 사업소득 총수입금액에 산입하고(월세와 별도), 비주택(상가·오피스)은 부가가치세 과세표준에도 포함됩니다. 즉, 기본 규정은 “포함이 원칙”입니다. 다만 아래의 요건·특례·차감 규정을 적용하면 사실상 ‘수입금액 제외’ 효과가 나옵니다. (국세청 공식 안내에 요건·산식·예시가 상세히 게재되어 있습니다.) 국세청+1

2) 주택에서 ‘수입금액 제외’로 귀결되는 네 가지 경우

주택 임대의 간주임대료는 두 가지 요건을 동시에 만족해야만 총수입금액에 들어갑니다. (1) 부부합산 3주택 이상 + (2) 간주임대료 계산 대상 주택들의 보증금 합계 3억 원 초과. 이 둘 중 하나라도 미달이면 간주임대료 자체가 0이므로 수입금액에 포함되지 않습니다. 여기에 특례·차감 규정까지 더하면 ‘제외’ 결과가 만들어집니다.

2-1) 3주택 미만 또는 보증금 합계 3억 원 이하

요건 미충족이므로 간주임대료 비과세(0) → 총수입금액 불산입. 국세청

2-2) 소형주택 특례(전용 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 이하)

간주임대료 계산에서 주택 수·보증금 합계에 제외됩니다. 덕분에 3주택 요건을 피하거나 3억 초과 판정에서 벗어나 간주임대료가 ‘0’이 되는 효과(=총수입금액 제외)가 발생할 수 있습니다. 이 특례는 2026년 12월 31일까지 적용됩니다. 국세청+2NTS Call+2

2-3) 동일 임대부문 ‘금융수익 차감’으로 실질 제외

장부신고 기준 산식에서 산출된 간주임대료 금액에서 같은 임대부문에서 발생한 수입이자·할인료·배당금을 차감합니다. 산출액보다 금융수익이 크면 결과가 0이 되어 총수입금액에 가산되지 않을 수 있습니다(사실상 ‘제외’ 효과). 국세청

2-4) 주택은 부가세 면세 → ‘부가세 측면’에서 애초에 제외

주택 임대용역은 부가가치세 면세이므로, 비주택과 달리 부가세용 간주임대료 자체가 없습니다. 즉 부가세 신고 관점에서는 처음부터 제외입니다(소득세 영역의 간주임대료와 구분). NTS Call

3) 비주택(상가)과 부가세: 신고서상 ‘수입금액 제외’란의 오해와 진실

상가·오피스 등 비주택 임대에서는 부가세 신고 시 간주임대료를 과세표준에 반영합니다. 이때 실무 프로그램이나 신고서에서 보이는 ‘수입금액 제외/포함’ 설정은 부가세 신고자료를 소득세(종합소득) 쪽 수입금액과 연동할 때의 표기·전송 설정에 가깝습니다.

• 핵심: 비주택의 부가세 과세 여부는 설정과 무관하게 법 규정에 따라 결정됩니다(간주임대료는 부가세 과세표준에 포함). 다만 종합소득세 단계에서 장부신고인지 추계신고인지에 따라 간주임대료의 소득 반영 방식이 달라질 수 있어, 연동 설정을 다르게 쓰는 실무 팁이 존재합니다(전문가 칼럼 등 실무자료에서 안내). 이때도 기준은 국세청 규정이며, 설정이 법적 판단을 바꾸는 것은 아닙니다. 센치한개발자

또 한 가지, 간주임대료는 세금계산서를 발급할 수 없다는 실무 원칙이 확립되어 있습니다. 따라서 임차인에게 전가하려 해도 세금계산서 발급은 불가하고, 보통 임대인이 부담합니다. (이는 부가세 신고 단계에서 매출은 잡히지만 영수증 처리 수준으로 정리되는 이유이기도 합니다.) 네이버페이 마이비즈+1

4) 장부 vs. 추계: 금융수익 차감과 신고 방식에 따른 차이

• 장부신고: 주택 간주임대료 산식에 따라 적수·60%·정기예금이자율로 금액을 구한 뒤 동일 임대부문 금융수익을 차감합니다. 차감 후 0원이면 총수입금액 불산입(사실상 제외)이 됩니다. 국세청

• 추계신고(단순·기준경비율): 총수입금액에는 간주임대료가 원칙적으로 포함되지만, 경비율 적용으로 최종 소득금액이 달라집니다. 부가세 신고와의 자료 연동(수입금액 제외/포함 설정)은 나중 소득세 신고 방식을 고려한 실무 선택지일 뿐, 부가세 과세 여부를 바꾸진 않습니다. 센치한개발자

실무 팁

• 주택은 부가세 면세라 부가세 단계에서 애초에 제외, 소득세 단계에서만 요건·차감 규정을 따집니다.

• 비주택은 부가세 단계에서 반드시 포함, 소득세 단계에선 장부/추계에 따라 처리 방법이 달라질 수 있습니다.

• 어떤 경우든 연도별 정기예금이자율(국세청 안내)을 최신으로 적용해야 합니다. 국세청

5) 체크리스트: 착오를 막는 판정·계산·증빙 루틴

• 요건 판정: (주택) 부부합산 3주택 + 보증금 합계 3억 초과인지 매년 확인. 소형주택 특례(40㎡·2억 이하, 2026.12.31.까지)를 반영하면 간주임대료 0원 → 수입금액 제외가 될 수 있습니다. 국세청

• 적수·일수 안분: 보증금 증감이 있으면 기간별 보증금×경과일수 합산. 홈택스 ‘간주임대료 계산해보기’로 자동 안분·검산하고 캡처·PDF로 보관. 국세청

• 금융수익 차감(장부신고): 같은 임대부문 금융수익만 차감 가능. 계정과목·거래처 매칭을 명확히 하여 차감 후 0원이면 수입금액 제외. 국세청

• 비주택 부가세: 세금계산서 발급 불가, 임대인 부담이 일반적. 신고서는 정규영수증 외 매출 + 부동산임대공급가액명세서 흐름으로 정리. 네이버페이 마이비즈

• 연도별 이자율: 국세청 안내의 정기예금이자율(귀속연도 기준)을 적용—오래된 칼럼 수치를 베껴 쓰지 않기. 국세청

한 줄 결론

간주임대료는 ‘포함이 원칙’이지만, 주택의 경우 요건 미충족, 소형주택 특례, 금융수익 차감(장부신고) 등으로 결과가 0원이 되어 ‘수입금액 제외’가 됩니다. 비주택은 부가세에서 반드시 포함이 원칙이며, 신고서의 수입금액 제외/포함 설정은 연동·표기 문제일 뿐 과세 판단을 바꾸지 않습니다. 매년 국세청 공식 안내의 요건·이자율·예시로 검산하면 실수를 피할 수 있습니다. 국세청+1

• 국세청 | 주택 보증금에 대한 간주임대료(요건·산식·예시·소형주택 특례) — 매년 귀속연도 기준 이자율·계산 예시를 확인하세요. 국세청