“간주임대료 회계처리” 실무 완전정복: 분개부터 부가세, 장부 반영까지

월세는 그대로인데 장부에는 수입이 하나 더 생깁니다. 바로 ‘간주임대료’. 임차인이 맡긴 보증금을 임대인이 무이자로 쓰는 시간가치를 임대수입으로 간주하기 때문에 생기는 회계 이벤트죠. 문제는 현금 유입이 없는데도 수익과 부가세가 발생한다는 점입니다. 이 글은 상가(비주거)와 주택을 나눠, 간주임대료의 분개, 부가가치세 처리, 장부 반영, 보고서 표시까지 한 번에 정리했습니다.

간주임대료 계산법, 한 번에 끝내기a

목차

1. 간주임대료의 본질과 세목 구분: 회계처리 전에 이해할 것

2. 상가(비주거) 회계처리: 분개 케이스별(임대인 부담/임차인 전가)

3. 주택 임대 회계처리: 소득세용 인식과 장부(간편·복식) 반영

4. 숫자로 보는 예시 분개: 월별·분기별, 변동보증금·윤년 처리

5. 셀프 체크리스트 & 리스크 포인트: 신고·결산 전 최종 점검

1) 간주임대료의 본질과 세목 구분: 회계처리 전에 이해할 것

• 의미: 임차인의 보증금·전세금이 임대인에게 무이자 자금이 되므로, 그 이자상당액을 임대수입으로 간주(간주임대료)합니다. 주택의 요건·계산식(3주택·보증금 3억 초과·60% 보정·적수·정기예금이자율)은 국세청 공식 안내에 표로 정리되어 있습니다. 국세청

• 세목 구분이 핵심

  • 상가·사무실 등 비주거: 간주임대료가 부가가치세 과세표준에도 포함(월세와 합산) → 부가세 신고·납부 필요. 실무 해설·집행기준도 “원칙적으로 임대인 부담(약정 시 임차인 부담 가능)”을 명시합니다. Intn

  • 주택 임대: 부가가치세 면세이므로 간주임대료에 부가세 없음. 다만 종합소득세 측면에서만 수입금액에 산입됩니다(요건 충족 시). 국세청

2) 상가(비주거) 회계처리: 분개 케이스별(임대인 부담/임차인 전가)

상가 보증금의 간주임대료는 현금 유입이 없어도 수익 인식 + 부가세 발생이 특징입니다. 회계상 다음 두 갈래로 정리하면 실무가 깔끔해집니다.

A) 부가세를 임대인이 부담(원칙)

• 인식 시점: 통상 월말/분기말로 기간 경과분을 인식(정책에 따라 월별 권장).

• 분개(매출 인식 시)

  • 차변: 미수수익 (간주임대료)

  • 대변: 임대료수익–간주임대료

  • 대변: 부가세예수금 (간주임대료 × 10%)

• 부가세 납부 시

  • 차변: 부가세예수금

  • 대변: 현금(예금)

• 비용처리 옵션: 간주임대료의 부가세를 임대인이 최종 부담하는 계약 구조라면, 납부액을 세금과공과(또는 부가세대급금 대체)로 처리해 임차인에게 청구하지 않는 부가세 비용임을 반영합니다. (실무 해설·가이드 공통 취지) Intn+1

B) 부가세를 임차인에게 전가(약정 시 허용)

• 법적 근거 취지: 집행기준은 “원칙 임대인 부담이나 약정으로 임차인 부담 가능”을 인정합니다. 임차인이 월세 외에 간주임대료분 부가세를 별도로 지급하도록 구분 기재할 것을 권고합니다. Intn

• 분개(매출 인식 시)

  • 차변: 미수수익 (간주임대료)

  • 대변: 임대료수익–간주임대료

  • 대변: 부가세예수금

• 임차인에게 청구·수취 시

  • 차변: 현금(또는 매출채권) (부가세분)

  • 대변: 부가세예수금 (상쇄)

• 주의: 세금계산서는 간주임대료 자체에는 미발급이라는 해석이 일반적이므로, 부가세 정산 조건을 임대차계약서에 명시하고, 월세 영수증과 부가세 정산내역을 분리해 증빙 일관성을 유지하세요. (실무 해설 취지) Intn+1

한 줄 요약: 상가는 수익(미수) + 부가세(예수금)를 동시에 잡고, 누가 부가세를 낼지 계약으로 확정해 정산합니다.

3) 주택 임대 회계처리: 소득세용 인식과 장부(간편·복식) 반영

주택은 부가세 면세이므로 부가세 계정은 등장하지 않습니다. 다만 소득세 신고를 위해 간주임대료가 수입금액에 들어갈 수 있습니다(3주택·3억 초과·60%·적수·이자율 규칙). 국세청

• 복식부기:

  • 차변: 미수수익 (간주임대료)

  • 대변: 임대료수익–간주임대료

  • 결산 시점에 미수수익은 다음 해 실제 현금흐름이 없으므로, 대체/환입 정책을 내부 규정으로 정해 일관되게 처리합니다(세무조정 시 산식과 일치 검증).

• 간편장부(개인): 현금주의 성격이 강하지만, 간주임대료는 세법상 수입금액 가산이므로, 간편장부 외부표(간주임대료 명세)로 보완하거나 모의계산 결과(홈택스) 및 적수표를 증빙으로 보관합니다. 국세청

실무 팁: 주택은 부가세가 없고 세무조정(소득세) 중심이므로, 적수표 + 이자율 공지 캡처(국세청)를 매년 업데이트해 두면 방어자료로 유용합니다.

4) 숫자로 보는 예시 분개: 월별·분기별, 변동보증금·윤년 처리

가정(상가): 보증금 500,000,000원, 과세기간 3개월(90일), 정기예금이자율 3.1%

• 간주임대료 = 5억 × 3.1% × (90/365) ≈ 3,821,918원

• 매출세액(10%) = 382,192원

A안(임대인 부담)

• 인식(분기말)

  • 차) 미수수익 3,821,918

  • 대) 임대료수익–간주임대료 3,821,918

  • 대) 부가세예수금 382,192

• 부가세 납부

  • 차) 부가세예수금 382,192

  • 대) 현금 382,192

• 비용대체(정책 선택 시)

  • 차) 세금과공과 382,192

  • 대) 기타대체계정 382,192 (또는 위 납부 분개에서 직접 비용 처리)

B안(임차인 전가 약정)

• 인식(분기말): 위와 동일(예수금 인식)

• 임차인으로부터 부가세 수취

  • 차) 현금 382,192

  • 대) 부가세예수금 382,192 (상쇄)

변동보증금(적수)

• 1~6월 4억(181일), 7~12월 6억(184일) → 적수 18.28억(원·일).

• 주택의 경우 3억 적수 공제 후 60%·이자율 적용. 윤년에는 분모 366. 모두 국세청 안내와 모의계산 가이드에 일치합니다. 국세청+1

5) 셀프 체크리스트 & 리스크 포인트: 신고·결산 전 최종 점검

• 내 자산이 상가(과세)인지 주택(면세)인지 먼저 구분했는가? (세목 다름) 국세청

• 정기예금이자율(귀속연도)을 최신 공지로 확인했는가? (간주임대료 산식의 핵심 변수) 국세청

• 보증금 변동 적수표를 만들었는가? 홈택스 ‘간주임대료 계산해보기’로 교차 검증했는가? 국세청

• 상가라면 월세 + 간주임대료 = 과세표준 합산을 놓치지 않았는가? (예정/확정 신고) Intn

• 부가세 부담 주체(임대인/임차인 약정)를 계약서에 명확히 두었는가? 분개 흐름이 달라진다. Intn

• 세금계산서·증빙 라벨링: 간주임대료분 부가세 정산 내역을 월세와 구분 기재했는가?

• 개인사업자는 간편장부 vs 복식부기 선택에 따라 보조명세·증빙(적수·이자율 캡처)을 준비했는가?

• 국세청 | 주택 보증금에 대한 간주임대료 — 요건(3주택·3억 초과), 계산식(적수·60%·윤년), ’24 귀속 이자율(3.5%) 명시 및 사례·모의계산 안내. 국세청