보증금이 ‘매출’이 되는 공식: 간주임대료 과세표준 완전 해부

임대차계약서를 펼치면 월세와 보증금, 단 두 줄이 전부인 듯 보입니다. 하지만 부가가치세 신고서 앞에 서면 얘기는 달라집니다. 상가·오피스 같은 비주택 임대업에서는 임차인에게서 받은 보증금의 이자상당액을 간주임대료로 보아 과세표준(매출)에 포함시키기 때문이죠. “월세를 받지 않았는데도 매출이 늘어난다”는 체감은 여기서 시작됩니다. 오늘은 실무자가 가장 헷갈리는 간주임대료 과세표준을 잡지 기사처럼 읽히는 흐름으로 정리합니다. 정의와 산식, 신고서 위치, 세금계산서 이슈, 이자율 업데이트와 적수(積數) 계산까지—신고 직전에 꼭 확인해야 할 체크리스트를 끝까지 안내합니다.

전세·보증금이 ‘월세’가 되는 순간: 종합소득세 간주임대료 완전해부

금리 한 줄이 과표를 바꾼다: “간주임대료요율” 제대로 읽는 법

간주임대료가 과세표준이 되는 이유: ‘무이자 차입’의 역설
공식 산식의 구조: 보증금 × 정기예금이자율 × (일수/365)
신고서에선 어디에? “정규영수증 외 매출”과 명세서 실무
세금계산서 발급 불가와 부담 주체: 분개까지 연결되는 포인트
이자율·적수·주택/비주택 구분 체크리스트: 실수를 줄이는 마지막 점검

1) 간주임대료가 과세표준이 되는 이유: ‘무이자 차입’의 역설

상가·사무실·창고 등 과세대상 임대용역에서 보증금은 사실상 임차인이 임대인에게 맡긴 무이자 자금과 같습니다. 세법은 이 보증금에서 시중 정기예금 1년 만기 이자율에 해당하는 이자상당액이 발생한 것으로 보고, 이를 임대용역의 대가—즉 부가가치세 과세표준에 포함시키는 구조를 채택합니다. 그래서 월세가 적거나 없어도 보증금만으로 과세표준이 생기는 현상이 발생합니다. 이 개념은 국세청의 부동산임대업 안내 및 간주임대료 설명에서 일관되게 확인할 수 있습니다. 국세청

간혹 주택에서의 간주임대료와 혼동이 생기지만, 주택 임대의 간주임대료는 종합소득세(사업소득) 영역에 국한됩니다. 주택 임대용역은 부가가치세 면세이므로 비주택처럼 부가세 과세표준을 만들지 않습니다. 이 차이는 국세청의 주택 간주임대료 안내에서 산식·요건과 함께 명확히 정리되어 있습니다. 국세청

2) 공식 산식의 구조: 보증금 × 정기예금이자율 × (일수/365)

비주택 임대에서 간주임대료(공급가액)는 실무상 아래의 간명한 산식으로 계산됩니다.

간주임대료(과세표준) = 과세기간 보증금(또는 적수) × 정기예금이자율 × (과세기간 일수/365)

여기서 정기예금이자율은 매년 정부·국세청 안내로 확인해 적용합니다. 기획재정부는 간주임대료 산정에 쓰는 이자율이 매년 국세환급가산금 이자율과 동일한 수준으로 조정된다는 점을 공식적으로 밝혔고, 이에 맞춰 각 세목(부가가치세·소득세·법인세) 시행규칙에서 연동 구조를 둡니다. 요컨대 연도·과세기간이 바뀌면 요율도 달라질 수 있다는 뜻이므로, 신고 직전에 반드시 최신치를 재확인해야 합니다. 대한민국 정책브리핑

또 하나의 핵심이 적수(積數)입니다. 과세기간 중 보증금이 증감했다면, 기간별 보증금 × 경과일수를 합산해 평균화한 효과를 내야 합니다. 적수·일수 안분 로직은 주택 간주임대료 설명 자료(소득세)에도 세부 예시로 정리되어 있어, 비주택 임대에서도 기간 안분의 개념을 그대로 적용하면 계산 오류를 크게 줄일 수 있습니다. 국세청

역사적으로도 정기예금이자율을 과세표준 산정에 준용한다는 취지는 오래전부터 고시·안내로 제시되어 왔습니다. 요율 자체의 수치는 해마다 변하지만, “보증금 × 1년 만기 정기예금이자율”이라는 뼈대는 변하지 않는 원칙입니다. 국세청

3) 신고서에선 어디에? “정규영수증 외 매출”과 명세서 실무

부가세 신고서에서 간주임대료는 보통 “과세 기타(정규영수증 외 매출분)” 라인에 반영됩니다. 동시에 「부동산임대공급가액명세서」에 계약별 보증금·기간·간주임대료 산출근거를 기재하여 첨부·제출하는 흐름이 일반적입니다. 국세청의 간주임대료 계산 안내 자료는 신고시점에 맞춘 화면·서식 예시를 제공하므로, 그 과세기간에 공지된 정기예금이자율과 함께 교차검증하면 안전합니다. 국세청

실무에서 혼동이 잦은 부분이 주택 vs 비주택의 완전 분리입니다. 주택 임대는 부가세 면세이므로, 주택 보증금에서 간주임대료가 계산되더라도 그것은 소득세 신고의 총수입금액 문제입니다. 반면 비주택은 부가세 과세표준 문제가 전면에 서므로, 같은 ‘간주임대료’라는 이름 아래에서도 신고서의 칸과 과세 체계가 다르다는 사실을 반드시 구분해 두어야 합니다. 국세청

4) 세금계산서 발급 불가와 부담 주체: 분개까지 연결되는 포인트

간주임대료는 세금계산서를 교부할 수 없는 항목으로 보는 실무가 확립되어 있습니다. 즉, 임차인이 부담하기로 특약을 하더라도 매입세액 공제를 위한 세금계산서 수취가 불가능합니다. 이 점은 관련 유권해석(간주임대료의 임차인 부담 가능 여부)에서도 확인되며, 부담 주체를 약정으로 바꿀 수는 있어도 세금계산서 발급 불가 원칙은 변하지 않는다는 결론이 반복됩니다. Taxly

따라서 분개는 보통 이렇게 정리합니다(기간말 인식 기준, 예시).

간주임대료 인식(공급가액)
- 차) 간주임대료(미수/내부상계) ×××
- 대) 임대수익(간주임대료) ×××
부가세 인식
- 차) 세금과공과(부가세) ×××
- 대) 부가세예수금 ×××
신고·납부 시
- 차) 부가세예수금 ×××
- 대) 현금(예금) ×××

여기서 미수/내부상계 계정을 쓰는 이유는 현금 유입이 없었다는 사실을 회계상으로 명확히 표현하기 위해서입니다. 프로그램별 계정명은 다를 수 있으니 내부 회계정책에 맞춰 통일하되, 세금계산서가 없으므로 매출채권을 잡지 않는다는 원칙만 지키면 재무제표와 부가세 신고서의 정합성이 높아집니다. (주택 임대는 애초에 부가세 면세라 이 분개 흐름이 등장하지 않습니다.) Taxly

5) 이자율·적수·주택/비주택 구분 체크리스트: 실수를 줄이는 마지막 점검

① 이자율 최신화

신고 직전, 해당 과세기간의 정기예금이자율을 정부·국세청 공식 안내로 재확인하세요. 간주임대료 이자율은 매년 환급가산금 이자율 수준과 연동되어 조정되는 구조이므로 과거 칼럼의 수치를 그대로 쓰면 오류가 납니다. 대한민국 정책브리핑

② 적수(積數)·일수 안분

보증금이 중도 증감했다면 기간별 보증금 × 경과일수를 합산한 적수로 계산하세요. 국세청의 간주임대료 계산해보기 자료(주택용 안내지만 원리 동일)를 참고하면 일수 안분 로직을 빠르게 이해할 수 있습니다. 스크린샷·PDF로 증빙 보관까지 해두면 사후 검증에 강해집니다. 국세청

③ 주택 vs 비주택 완전 분리

주택 임대 = 부가세 면세이므로 부가세용 간주임대료가 존재하지 않습니다. 주택의 간주임대료는 소득세 총수입금액 이슈입니다. 반면 비주택 임대 = 부가세 과세이므로 과세표준에 간주임대료가 반드시 포함됩니다. 두 체계를 혼동하면 신고서 위치부터 틀리기 쉽습니다. 국세청

④ 신고서 위치·명세서 첨부

간주임대료는 정규영수증 외 매출(과세 기타) 라인에 반영하고, 부동산임대공급가액명세서로 계약별 내역을 정리하세요. 국세청 신고안내 자료는 해당 과세기간의 적용 이자율과 함께 실무 예시를 제공합니다. 국세청

⑤ 세금계산서 발급 불가 재확인

특약으로 임차인이 부담하기로 하더라도 세금계산서 발급은 불가합니다. (영수증·정산서 수준으로 처리) 이 원칙을 넘어서려 하면 매입세액 공제 불가 등 2차 분쟁이 발생합니다. 내부 매뉴얼에 분개·정산 흐름을 명문화해 두세요. Taxly

⑥ 과거 고시·현행 안내의 함께 보기

오래된 고시·질의회신이라도 원칙(정기예금이자율 준용)은 일관됩니다. 다만 수치 자체는 매년 갱신되니, 원칙은 과거 자료로, 수치는 최신 안내로 구분해 인용하는 습관이 좋습니다. 국세청+1

한 줄 결론

간주임대료 과세표준은 “보증금 × 정기예금이자율 × (과세기간 일수/365)”라는 단순한 공식을 토대로 움직입니다. 핵심은 연도·과세기간별 이자율 업데이트와 적수(기간 안분), 그리고 주택/비주택 체계 완전 분리. 신고서에서는 정규영수증 외 매출과 부동산임대공급가액명세서 라인을 정확히 채우고, 세금계산서 발급 불가 원칙에 맞춘 분개와 정산 절차를 정리하면 불필요한 가산세와 분쟁을 피할 수 있습니다. 국세청+2Taxly+2