“신고 안 하면 더 비싸진다” — 주택 임대소득 미신고의 진짜 불이익, 숫자로 끝내는 가이드

월세 몇십만 원쯤이야 “나중에 한 번에 정리하지” 하고 넘기다가는, 세금 + 가산세 + 이자성 부담이 눈덩이처럼 불어납니다. 게다가 전·월세신고제로 임대차 계약 데이터가 행정망에 촘촘히 남기 때문에, “모를 거야”라는 기대는 더 이상 통하지 않습니다. 이 글에서는 미신고 시 어떤 금액이, 어떤 순서로, 어디까지 늘어나는지를 국세청 기준으로 정리하고, 기한후·수정신고 감면율, 간주임대료 트리거까지 한 번에 점검할 수 있도록 구성했습니다. 마지막에는 상황별 대응 루틴까지 드립니다.

“증빙으로 깎을까, 비율로 뺄까” — 주택임대소득 ‘기준경비율’ 제대로 쓰는 법

목차

1. 왜 들키는가: 전·월세신고제와 교차검증의 시대

2. 미신고의 비용 ①: 무(과소)신고가산세 — 20% vs 40%

3. 미신고의 비용 ②: 납부지연가산세 — 하루 0.022%의 시간 비용

4. 놓치기 쉬운 추가 리스크: 간주임대료, 기장의무, 건강보험 파급

5. 역전의 한 수: 기한후·수정신고 감면표와 안전한 수습 루틴

1) 왜 들키는가: 전·월세신고제와 교차검증의 시대

• 전·월세신고제: 수도권·광역시·세종·제주 등에서 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 임대차 계약은 체결 후 30일 이내 신고해야 합니다. 이 데이터는 임대기간·임대료 등 핵심 정보를 담고, 과세자료와 연계되어 비정상/누락 포착의 출발점이 됩니다. Easy Law+1

• 과세대상 범위: 1주택(국내)이라도 기준시가 12억 초과 월세나 국외 1주택 월세는 과세, 2주택은 모든 월세 과세, 3주택 이상은 모든 월세 + 보증금 3억 초과 시 간주임대료 과세가 기본 규칙입니다. 보유 주택 수는 부부합산으로 판단합니다. 국세청

요점: 계약 단계에서 이미 임대료·보증금 정보가 행정망에 입력됩니다. “소액이라서 괜찮겠지”가 통하던 시절은 지났습니다.

2) 미신고의 비용 ①: 무(과소)신고가산세 — 20% vs 40%

미신고가산세는 “신고 자체를 안 했거나(무신고), 일부만 신고한(과소신고)” 경우 붙는 제재입니다.

• 무신고가산세: 미납세액의 20%.

• 부정 무신고(허위계약서 등 부정행위 수반): 미납세액의 40%.

• 과소신고가산세: 일반 10%, 부정 40%.
  위 비율은 국세기본법의 일반 규정으로, 주택임대소득에도 동일 원리로 적용됩니다. 국세청

예시(구조 이해용)

• 분리과세로 냈어야 할 세금이 80만 원이었다면, 무신고 적발 시 무신고가산세 16만 원(20%)이 추가되고, 부정 행위가 인정되면 32만 원(40%)까지 뛸 수 있습니다(아래 ③의 납부지연가산세는 별도 가산).

3) 미신고의 비용 ②: 납부지연가산세 — 하루 0.022%의 시간 비용

신고·납부 기한을 넘기면 지연일수에 비례해 이자성 가산세가 계속 붙습니다.

• 일일 이자율: 0.022%(= 2.2/10,000), 2022년 2월 15일 이후 적용. 세정신문+2국가법령정보센터+2

• 계산식(요지): 미납세액 × 지연일수 × 2.2/10,000. (고지 후 미납분은 추가 3%가 더해지는 구조가 안내 자료에 명시되어 있습니다.) 국세청

예시

• 납부세액 80만 원을 150일 늦게 냈다면 → 80만 × 150 × 0.00022 ≈ 26,400원이 무신고가산세와 별개로 붙습니다. 기간이 길수록 복리처럼 부담이 쌓입니다.

4) 놓치기 쉬운 추가 리스크: 간주임대료, 기장의무, 건강보험 파급

• 간주임대료 누락: 3주택 이상 & 비소형 보증금 합계 3억 초과 시 이자상당액을 수입으로 보고 과세합니다. 누락하면 무(과소)신고·지연가산세가 한꺼번에 붙을 수 있습니다. 보증금 적수가 큰 주택부터 3억 차감하는 순서도 공식화되어 있으니 산식부터 점검하세요. 국세청

• 기장 관련 리스크: 수입 규모에 따라 추계(기준·단순) 대상이 달라집니다. 기장 의무가 있는 수준인데 장부가 엉성하면 과소신고 위험이 커지고, 경비 부인 시 세액이 급증해 가산세까지 연쇄적으로 커집니다. (경비율·대상구분은 매년 국세청 고시 확인)

• 건강보험 파급: 확정된 소득금액은 건강보험에도 연계됩니다. 특히 직장가입자는 보수 외 소득이 연 2천만 원을 초과하면 초과분에 소득월액보험료가 부과될 수 있어, 뒤늦게 한꺼번에 정산될 때 체감 부담이 큽니다.

• 데이터 흔적: 전·월세신고제(30일 이내 신고 대상), 확정일자, 전입신고, 공인중개사 전자계약 등 행정 데이터의 교차검증으로 누락 건 적발 가능성은 계속 높아지는 추세입니다. Easy Law+1

5) 역전의 한 수: 기한후·수정신고 감면표와 안전한 수습 루틴

지금이라도 먼저 신고하면 가산세가 크게 경감됩니다. 국세·법령 서식의 안내에는 수정신고 시기별 가산세 감면율이 다음처럼 정리돼 있습니다. 국가법령정보센터

• 법정신고기한 경과 후

  • 1개월 이내 수정신고: 가산세의 90% 감면

  • 3개월 이내: 75% 감면

  • 6개월 이내: 50% 감면

  • 1년 이내: 30% 감면

  • 1년 6개월 이내: 20% 감면

  • 2년 이내: 10% 감면

안전한 수습 루틴

1. 사실관계 정리: 임대차계약서(갱신분 포함), 입금내역, 보증금 변동, 관리비 정산자료를 먼저 타임라인으로 정리.

2. 과세대상 확인: 보유 주택 수(부부합산)·기준시가·월세/보증금 구조로 과세/비과세/간주임대료 여부를 표로 판정. (국세청 표 참조) 국세청

3. 세액 산출: 분리과세(수입 ≤ 2천만)라면 필요경비율(등록 60%·미등록 50%) + 공제(400/200만) 적용 후 14%, 종합이라면 기장/추계(기준·단순) 중 유리한 경로 선택.

4. 자진 납부 전략: 기한후·수정신고로 들어가 무(과소)신고가산세 감면을 최대로 확보. 동시에 납부지연가산세(0.022%/일)를 즉시 정리해 시간 비용을 멈춘다. 국세청

5. 향후 재발 방지: 전월세신고제 알림, 임대료 입금 계좌 분리, 분기별 간이장부·운영비 증빙 정리, 간주임대료 트리거(3주택·3억) 모니터링.

국세청 주택임대소득 과세대상 안내(공식표) — 1·2·3주택 과세/비과세와 간주임대료 트리거를 한눈에 확인. 국세청

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