“월세냐 보증금이냐” 한 줄로 갈리는 세금 — 주택임대소득 ‘과세 대상 기준’ 완벽 가이드

부동산 임대 시장은 빠르게 변하지만, 과세의 원리는 놀랄 만큼 단순합니다. 몇 채를 보유했는지(부부합산), 그 주택이 ‘고가’인지, 수입이 월세인지 보증금인지—이 세 가지만 보면 주택임대소득이 과세 대상인지 아닌지가 거의 판가름 나죠. 다만 ‘1주택은 비과세’라는 오래된 통념 때문에 고가 1주택의 월세 과세, 3주택 이상 보증금의 간주임대료 과세, 2천만 원 이하 분리과세 구조(필요경비율·공제액) 같은 디테일이 종종 놓치기 쉽습니다. 이 글은 국세청 공식 안내를 바탕으로, 과세/비과세의 경계선을 한 번에 정리하고 실무 예시로 감까지 잡아 드립니다.

월세가 생기면 건보료는 어떻게 달라질까 — 주택임대소득과 건강보험 한 번에 정리

목차

1. 큰 그림 한 장: 과세 대상의 3축(주택 수·가액·수입 형태)

2. 1·2·3주택에 따라 달라지는 과세 여부: 표로 끝내는 핵심 규칙

3. 보증금에도 세금이? 간주임대료가 붙는 정확한 순간

4. 2천만 원 이하 분리과세 구조(필요경비율·공제)와 선택 요령

5. 실무 체크리스트: 사례별 오판 포인트와 안전한 신고 루틴

1) 큰 그림 한 장: 과세 대상의 3축(주택 수·가액·수입 형태)

과세 여부 판정은 (A) 보유 주택 수(부부합산), (B) 기준시가가 ‘고가’인지, (C) 월세/보증금 유형 3가지를 먼저 본 뒤, 보증금 과세 요건이 되면 간주임대료 산식으로 과세합니다. 국세청 가이드는 1주택은 원칙적으로 비과세지만, ‘기준시가 12억 초과’ 또는 ‘국외주택’은 월세에 과세하고, 2주택은 모든 월세 과세, 3주택 이상은 모든 월세 + 보증금 3억 초과 시 간주임대료 과세(소형주택 제외)라고 요약합니다. 국세청+1

2) 1·2·3주택에 따라 달라지는 과세 여부: 표로 끝내는 핵심 규칙

국세청 ‘과세대상 및 비과세’ 표의 요지를 정리하면 아래와 같습니다(보유 주택 수는 부부합산 기준).

• 1주택(국내)

  • 과세: 기준시가 12억 초과 주택의 월세, 국외주택 월세

  • 비과세: 국내 기준시가 12억 이하 1주택 월세, 모든 보증금·전세금(간주임대료 없음)
    → 예: 국내 기준시가 9억 아파트 1채 전세만 받는 경우: 비과세. 월세를 받아도 기준시가 12억 이하라면 비과세. 국세청

• 2주택

  • 과세: 모든 월세

  • 비과세: 모든 보증금·전세금(간주임대료 없음)
    → 예: 2주택 모두 전세(보증금만)라면 비과세. 월세 10만 원만 받아도 과세. 국세청

• 3주택 이상

  • 과세: 모든 월세, 그리고 비소형주택 3채 이상 보유 & 보증금 합계 3억 초과 시 간주임대료 과세

  • 비과세: 소형주택(전용 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 이하)의 보증금, 비소형 보증금 합계 3억 이하
    → 예: 비소형 3채 보유, 보증금 합계 4억이면 간주임대료 과세. 비소형 2채 + 소형 1채라면 주택 수 판정에서 소형주택 제외로 간주임대료가 안 붙을 수 있음. 국세청+1

3) 보증금에도 세금이? 간주임대료가 붙는 정확한 순간

보증금 자체는 돌려줄 돈이지만, 3주택 이상 & 비소형 보증금 합계 3억 초과면 이자상당액을 ‘간주임대료’로 보아 수입금액에 산입합니다. 공식은 다음과 같습니다.

(보증금 등 − 3억) × 임대일수 × 60% ÷ 365(또는 366) × 정기예금이자율(예: ’24귀속 3.5%)
여러 채라면 ‘보증금 적수’가 가장 큰 주택부터 순서대로 3억을 차감하는 규칙을 적용합니다. 국세청 계산 예시와 안내 페이지에서 산식과 예시(적수·차감순서)가 자세히 제시되어 있습니다. 국세청+1

간단 체크

• 2주택 이하: 보증금은 과세 대상 아님(간주임대료 없음).

• 3주택 이상이라도 비소형 보증금 합계 3억 이하면 0원(사실상 제외).

• 소형주택(40㎡ 이하 & 기준시가 2억 이하)은 주택 수·보증금 합계에서 제외되어 과세 트리거를 낮춥니다. 국세청

4) 2천만 원 이하 분리과세 구조(필요경비율·공제)와 선택 요령

연간 주택임대 총수입이 2천만 원 이하면 분리과세(세율 14%)와 종합과세 중 선택이 가능합니다. 이때 분리과세 계산 구조는 등록임대 60%·미등록 50% 필요경비율, 그리고 공제금액(등록 400만·미등록 200만)을 적용합니다. 종합과세로 가면 장부 또는 추계(단순경비율)로 필요경비를 인정받아 다른 소득과 합산해 누진세율을 적용합니다. 국세청 공식 표는 아래와 같이 제시합니다. 국세청+1

• 분리과세(등록): 과세표준 = 수입 − (수입 × 60%) − 400만 공제 → 14%

• 분리과세(미등록): 과세표준 = 수입 − (수입 × 50%) − 200만 공제 → 14%

• 종합과세(추계): 소득금액 = 수입 − (수입 × 단순경비율 42.6% 등 업종별) → 누진세율

선택 요령

• 다른 종합소득이 크면 분리과세(14%)가 유리한 경우가 많습니다.

• 실제 비용(대출이자·수선비 등)이 크면 장부기장으로 종합과세가 유리해질 여지도 있습니다.

• 등록임대는 필요경비율·공제·세액감면 등에서 우대가 있으니 등록 요건·의무를 함께 검토하세요. 국세청+1

5) 실무 체크리스트: 사례별 오판 포인트와 안전한 신고 루틴

1. 주택 수는 ‘부부합산’으로 세세요. 임대주택 수가 아니라 보유 주택 수입니다. 공동명의·지분도 판정에 영향. NTS Call

2. 1주택 비과세의 함정: 기준시가 12억 초과 또는 국외주택이면 월세 과세입니다. 12억 이하만 ‘월세 비과세’라는 점을 잊지 마세요. 국세청

3. 3주택 이상 + 보증금 3억 초과면 간주임대료가 작동합니다. 소형주택 특례(40㎡·2억)가 주택 수·보증금 합계에서 제외되는지도 반드시 체크. 국세청

4. 2천만 원 이하 수입이라면 분리 vs 종합을 숫자로 비교하십시오. 필요경비율(60/50) + 공제(400/200)와 단순경비율(약 42.6%)의 차이가 세액을 갈라놓습니다. 국세청+1

5. 간주임대료 산식의 ‘적수·차감 순서’를 놓치지 마세요. 보증금 변동이 있으면 기간을 나눠 계산해야 정확합니다. 국세청+1

6. 건강보험료 파급: 3주택 이상 간주임대료로 ‘소득금액’이 늘어나면 직장인의 소득월액보험료(보수 외 소득 2천만 초과분)나 지역가입자 소득분에 영향. 세무·건보를 함께 시뮬레이션하세요. (정산 로직은 공단 안내 참조)

• 국세청 주택임대소득 과세대상 안내(과세·비과세 표, 소형주택 특례, 12억 고가주택 기준): 과세대상 기준을 공식 표로 확인할 수 있습니다. 국세청

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