월세지원금 보증금 환산, 계약서 숫자만 알면 자격이 보입니다

월세지원금 신청을 앞두고 가장 많이 헷갈리는 지점이 바로 “보증금이 있는데, 이걸 월세로 어떻게 환산하나요?”라는 부분입니다. 왜냐하면 내 입장에서는 월세는 월세고 보증금은 보증금인데, 지원사업에서는 두 금액을 같은 저울에 올려서 비교해야 하다 보니, 월세가 기준을 살짝 넘는 순간 “아, 나는 탈락이겠네…” 하고 포기해 버리는 경우가 정말 많기 때문입니다. 그런데 여기서 반전이 하나 있습니다. 예를 들어 보증금 200만 원, 월세 75만 원처럼 월세만 보면 높아 보이는 계약도, 보증금을 환산해 합산하면 기준 안으로 들어오는 사례가 실제 안내에 포함되어 있습니다.

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보증금 환산을 하는 이유: “월세만” 보는 게 아닙니다
가장 많이 쓰는 계산식 2가지: 보증금→월세, 월세→보증금
사업별 환산율이 다른 이유: 청년월세 vs 서울시 vs 주거급여
실전 예시로 끝내기: 내 계약서로 30초 계산
신청 전에 자주 틀리는 포인트: 관리비, 반전세, 공동거주, 증빙

1) 보증금 환산을 하는 이유: “월세만” 보는 게 아닙니다

지원사업이 보증금을 월세로 환산하는 이유는 단순합니다. 어떤 사람은 보증금을 많이 내고 월세를 낮추는 형태(반전세)에 살고, 어떤 사람은 보증금이 적은 대신 월세가 높은 형태로 살기 때문에, 겉으로 보이는 월세만 비교하면 실제 주거비 부담이 비슷한 사람을 서로 다르게 판단하게 됩니다. 그래서 사업에서는 보증금을 일정 비율로 월세처럼 바꿔(=환산) 월세와 합친 다음, “이 집은 월 부담이 어느 정도로 볼 수 있나”를 기준으로 자격을 판단합니다.

2) 가장 많이 쓰는 계산식 2가지: 보증금→월세, 월세→보증금

여기서 가장 중요한 건, “보증금 환산”이라고 해도 실제로는 두 가지 방향의 계산이 존재한다는 점입니다.

(1) 보증금 → 월세(환산월세)

지원사업의 합산 기준에서 가장 자주 쓰는 방식은 아래 형태입니다.

보증금 환산액(월 기준) = 보증금 × 환산율 ÷ 12

그리고 마지막으로,

합산액 = (보증금 × 환산율 ÷ 12) + 월세

이 “합산액”이 각 사업에서 정한 상한선(예: 90만 원, 93만 원 등) 이하인지로 판단하는 구조가 흔합니다.

(2) 월세 → 보증금(환산보증금)

반대로 어떤 사업이나 금융상품에서는 월세를 보증금으로 바꿔서 “환산임차보증금”을 계산하기도 합니다. 다만 오늘 주제인 월세지원금 ‘보증금 환산’은 대체로 (1)번, 즉 보증금을 월 부담으로 환산해 월세와 합산하는 케이스가 중심이므로, 이 글에서는 (1)번을 기준으로 실전 계산을 잡아드리겠습니다.

3) 사업별 환산율이 다른 이유: 청년월세 vs 서울시 vs 주거급여

여기서 많은 분들이 한 번 더 막힙니다. “환산율이 몇 %인가요?”라는 질문에 답이 하나가 아니라는 점 때문인데, 실제로 사업마다 ‘적용하는 환산율’과 ‘합산 상한선’이 다릅니다. 그래서 제일 안전한 순서는 (A) 내가 신청하는 사업 이름을 확정 → (B) 그 사업 안내문에 적힌 환산율로 계산입니다.

A. 청년월세 한시 특별지원(국토부 계열 안내에서 자주 언급되는 방식)

안내자료에서는 보증금 월세환산액과 월세액을 합산해 상한선 이하인지로 판단하며, 구간(차수)에 따라 환산율과 상한선 표기가 달라집니다. 예를 들어 안내 문서에는 2.5% 적용 표기와 5.5% 적용 표기가 함께 등장하고, 월세 상한선 및 합산 상한선도 함께 안내됩니다.
또한 “실제 월세 범위 내 지원, 임차보증금·관리비 등 제외” 같은 제외 항목도 공식 안내에 포함되어 있으니, 계산할 때 월세에 관리비를 섞지 않는 습관이 중요합니다.

B. 서울시 청년월세지원(서울 거주 청년 대상 사업 안내)

서울주거포털 사업개요 기준으로는, 월세가 일정 기준을 넘는 경우에 보증금 월세전환액(환산율 5.0%)과 월세액 합계가 93만 원 이하일 때 신청 가능하다는 형태로 안내되어 있습니다.

C. 주거급여(임차급여)에서의 보증금 환산(실제임차료 환산)

주거급여 쪽은 “실제임차료”를 계산할 때 보증금에 연 4%를 적용해 월차임으로 환산하는 방식이 명시되어 있고, 보증부월세는 {(보증금×4%)/12}+월임차료로 안내됩니다.

👉 정리하면, “보증금 환산율은 무조건 몇 %”가 아니라, 내가 신청하는 지원사업에서 정한 환산율을 써야 계산이 정확해집니다.

4) 실전 예시로 끝내기: 내 계약서로 30초 계산

이제부터는 복잡한 설명보다, 실제로 손에 잡히는 계산 흐름을 한 번에 정리해 드리겠습니다. 준비물은 딱 두 가지, 임대차계약서에 적힌 보증금과 월세입니다.

예시 1) “월세가 높아 보여도” 합산으로 통과하는 케이스

보증금: 2,000만 원
월세: 75만 원
환산율(예시): 5.5%

계산은 이렇게 이어집니다.

보증금 환산액(월) = 2,000만 × 5.5% ÷ 12
합산액 = (보증금 환산액) + 75만 원

안내 문서의 예시에서는 이 방식으로 합산했을 때 90만 원 이하로 판단되어 신청 가능 사례로 제시됩니다.

예시 2) 주거급여의 “보증부월세” 환산 흐름

보증금: 1,000만 원
월세: 30만 원
환산 기준: 연 4%
보증금 환산액(월) = 1,000만 × 4% ÷ 12
실제임차료(개념) = (보증금 환산액) + 30만 원

주거급여 쪽은 이 “실제임차료” 개념을 기준임대료 등과 비교하는 흐름으로 안내되므로, 같은 ‘보증금 환산’이라도 목적이 조금 다르다는 점을 함께 기억해 두시면 판단이 훨씬 빨라집니다.

5) 신청 전에 자주 틀리는 포인트: 관리비, 반전세, 공동거주, 증빙

마지막으로, 계산을 맞게 했는데도 서류 단계에서 흔히 꼬이는 포인트를 콕 집어드리겠습니다.

관리비를 월세로 착각: 많은 안내에서 “실제 월세 범위”를 말할 때 관리비는 제외되는 취지로 정리되어 있으니, 계약서에 ‘차임(월세)’가 별도로 적혀 있는지부터 확인하는 게 안전합니다.
반전세(보증부월세): 보증금이 커질수록 환산액이 커지기 때문에, “월세는 낮으니 여유”라고 단정하면 위험하고, 반드시 합산으로 확인해야 합니다.
공동거주/공동임차: 계약서에 분담액이 명확히 표기되지 않으면 인원수로 나누어 계산하는 방식 안내가 포함되기도 하니, 내 부담액이 어떻게 인정되는지 체크가 필요합니다.
증빙은 계산보다 더 중요: 지원금은 “내가 실제로 낸 월세”를 바탕으로 들어가는 구조가 많아서, 계좌이체 내역 등 증빙 흐름을 미리 깔끔하게 맞춰두면 심사 과정이 훨씬 편해집니다.

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