주택을 지키는 개인회생 가이드: 집도 살리고 빚도 줄이는 실전 전략

채무 압박 속에서 가장 큰 고민 중 하나는 ‘내 집’입니다. 집은 단순한 거주 공간을 넘어 오랜 시간 공들여 마련한 자산이자 가족의 안식처이기 때문입니다. 개인회생 절차를 밟을 때 주택 소유 여부는 절차의 방향과 전략을 완전히 바꿔 놓습니다. 특히 보유한 주택을 그대로 지킬 것인지, 매각·담보대출로 자금을 마련할 것인지에 대한 결정은 신청 단계부터 인가 후 관리까지 일관된 계획과 섬세한 준비를 필요로 합니다. 이 글에서는 개인회생 과정에서 ‘집’을 중심으로 고려해야 할 핵심 포인트를 깊이 있게 다루고, 초보자도 따라할 수 있는 실전 노하우를 제시합니다.

1. 주택 소유 현황 파악과 회생 절차 영향

개인회생 신청 전 가장 먼저 해야 할 일은 ‘내가 보유한 주택이 어떤 상태인가’를 명확히 파악하는 것입니다.

등기부 등본 확인: 주택의 등기부 등본을 통해 소유권, 근저당·가압류·가처분 설정 여부를 확인합니다.
주택 규모와 용도: 주거용, 임대용, 상업용 등 주택의 용도가 다르면 법적 보호 한도와 평가 방식이 달라집니다.
주민등록 등본: 실제 거주자 여부 입증 자료로 활용하여 ‘생계용 재산 보호’ 범위에 포함시킬 수 있습니다.

이 단계에서 미리 준비된 자료는 법원 심사 과정에서 변제 계획 수립과 채권자 회의에서 설득력을 높이는 밑바탕이 됩니다.

2. 주택 가치 평가 및 정확한 재산 조사

법원은 주택을 포함한 모든 재산을 종합해 회생 계획을 심사합니다. 따라서 객관적·정확한 평가는 필수입니다.

감정평가 신청: 전문 감정평가기관을 통해 주택 시가를 산출합니다. 감정평가서는 법원에서 신뢰도가 높아 변제 계획 협의 시 유리한 근거가 됩니다.
채권자별 담보 내역 파악: 근저당권·임차권 등 선순위 채권 규모를 파악해 잔여 가치(순가치)를 계산합니다.
주택 관련 지출 내역: 관리비, 대출 이자, 재산세 납부 증빙 등을 준비하여 변제 계획 내역에 포함시킵니다.

3. 주택 유지 전략: 보호 대상 vs. 포기 대상

개인회생절차에서 주택을 ‘보호 대상’으로 둘 것인지, 아니면 ‘포기 대상’으로 설정할 것인지는 케이스별로 결론이 다릅니다.

보호 대상
- 생계형 주택: 법원이 ‘최저생계비 범위 내’ 주거용 재산으로 인정하는 경우, 일정 보전 가치(통상 9천만 원 이하)를 유지할 수 있습니다.
- 가족 공존 요건: 배우자·자녀 등과 함께 거주 중인 가족형 주택은 보호 비율이 높아집니다.
포기 대상
- 투자·임대용 주택: 임대 수익이 주 수입원이라면 매각 후 채무 변제 자금으로 활용하는 경로가 합리적일 수 있습니다.
- 고가·다주택자: 다주택자는 일부 주택만 보호받고 나머지는 매각·양도해 변제 자금으로 활용해야 합니다.

4. 매각·담보 활용 방안과 세무·법적 유의사항

주택을 직접 유지하기 어려운 경우 매각하거나 담보대출로 자금을 조달하는 방법이 있습니다.

매각 절차
1. 법원 허가: 회생계획 인가 전 매각 사유와 절차를 법원에 신고
2. 매각대금 관리: 매각대금은 법원이 지정한 계좌에 입금되어 변제 계획에 사용
담보대출 활용
- 제3채무자대위변제: 기존 근저당권 대출을 변제한 뒤 담보권 실행을 조건으로 추가 자금 확보
- 담보가액 한도: 회생채권 및 우선변제권을 고려해 순가치 내에서만 담보 설정 가능
세무 유의사항
- 매각 이익이 발생할 경우 양도소득세 부담
- 감정가와 실거래가 차액에 대한 과세 이슈 대비 필요