행복주택 계약금, 한 번에 끝내는 완벽 가이드

행복주택 청약에 성공한 뒤 마주하는 첫 과제는 계약금입니다. “얼마나, 언제, 어떻게 내야 하는가?”라는 질문에 선뜻 대답하기 어려운 이유는 계약금 비율과 납부 시점이 공고(단지)별로 달라질 수 있기 때문입니다. 특히 최근에는 선계약 후검증 방식의 공고가 늘고, 전환보증금(보증금↔임대료 상호전환) 제도까지 더해지면서 초기 자금 계획을 꼼꼼히 세우지 않으면 입주 직전 ‘현금 경색’을 겪기 쉽습니다.

이 글은 현재 공고 사례와 공식 가이드를 토대로, 계약금의 의미·비율·납부 타임라인·대출/전환 활용법을 잡지 기사처럼 정리했습니다. 읽고 나면, 본인 상황에 맞춰 “지금 당장 얼마를 준비해야 하고, 잔금은 어떻게 맞출지”가 분명해질 것입니다.

행복주택 신혼부부 조건, 한 번에 끝내는 A to Z 가이드

목차

1. 계약금의 본질: ‘보증금의 일부’이자 당첨 확정의 신호

2. 공고별 계약금 비율의 차이: 5% vs 10% (그리고 왜 다를까)

3. 납부 타임라인 7단계: 당첨→계약→잔금→입주

4. 전환보증금·대출을 엮는 실전 전략: 월세/현금흐름 최적화

5. 마지막 체크리스트: 단지 공고문이 ‘최종판’이다

1) 계약금의 본질: ‘보증금의 일부’이자 당첨 확정의 신호

행복주택에서 계약금은 임대보증금의 일부로, 당첨자가 계약 의사를 확정한다는 의미를 갖습니다. 임대차는 보통 2년 단위 갱신 구조이지만, 최초 입주 시점에는 계약금 → 잔금(보증금 잔여분) 순으로 납부하고 입주합니다. 임대료와 보증금은 시세 60~80% 수준과 전환제도를 통해 조정되는데, 이 기본 원칙은 마이홈·LH 공식 페이지에서 확인할 수 있습니다. 마이홈+1

2) 공고별 계약금 비율의 차이: 5% vs 10% (그리고 왜 다를까)

• 과거 정책 변화: 2021년 이후 LH는 행복주택 등 건설임대의 계약금 인하(보증금의 5%)를 발표·적용한 바 있습니다. 당시 보도자료·기사에서도 “계약금 5%”가 반복 확인되죠. AP신문 | 온라인뉴스미디어 에이피신문+2노컷뉴스+2

• 왜 지금도 달라 보일까?

  • 유형·주체·공급방식(행복주택/매입·리츠/분양전환 아님, ‘선계약후검증’ 등)에 따라 공고문 표기가 다를 수 있음

  • 일부 분양주택·리츠 등은 계약금 10% + 잔금 90%(60일 이내)처럼 명확히 고지합니다. 이 때문에 온라인에서 “행복주택도 10%냐 5%냐” 혼선이 생깁니다. 핵심은 내가 신청한 ‘그 공고문’입니다. LH 지원센터+1

• 정리: 최근 공고 다수는 5% 관행이 널리 퍼져 있으나, 단지·유형에 따라 10% 등 다른 비율이 고지될 수 있으니 반드시 해당 공고문을 확인하세요. (공고 목록·정정공고는 LH청약플러스에서 상시 열람 가능) LH 지원센터

3) 납부 타임라인 7단계: 당첨→계약→잔금→입주

다음은 다수 공고에서 공통적으로 보이는 실무 흐름을 한 장으로 압축한 것입니다.

1. 당첨 발표

• 발표 직후 계약 안내문과 가상계좌(또는 지정 계좌) 정보를 확인합니다. (일부 공고는 발표 후 7일 이내 계약금 납부를 명시) 김박사의 경제탐험

2. 계약금 납부

• 공고문 기준 보증금의 5% 또는 10%가 일반적입니다. (케이스별 상이) AP신문 | 온라인뉴스미디어 에이피신문+1

3. 계약 체결(방문/온라인)

• 신분증, 무주택·소득·자산·가족관계 증빙 등 필수서류를 제출하며, 선계약 후검증 유형은 서류 검증이 뒤따름. LH 지원센터

4. 보증금-임대료 상호전환 신청(선택)

• 임대료↔보증금 전환으로 월세를 낮추거나 초기 목돈 부담을 줄일 수 있습니다. 전환 이율·한도(임대료의 최대 40% 등)는 LH 제도 표를 따릅니다. LH 지원센터

5. 잔금 납부(보증금 잔여분)

• 공고에 입주지정기간(예: 계약일로부터 60일)이 기재되며, 그 안에 잔금을 일시납하는 방식이 흔합니다. LH 지원센터

6. 입주(열쇠 수령)

• 잔금 입금 확인 후 관리사무소에서 입주 절차를 진행합니다. (입주지정기간 내 이사 권장) 고방

7. 사후 검증·관리비/전입신고

• 선계약 후검증의 경우 서류 검증 결과에 따라 계약 유지가 확정되며, 관리비 예치금 등 부대비용은 단지 안내문을 따릅니다. LH 지원센터

4) 전환보증금·대출을 엮는 실전 전략: 월세/현금흐름 최적화

행복주택의 강점은 전환보증금 제도입니다.

• 전환보증금(임대료→보증금): 연 임대료/전환이율(예: 6%)로 계산, 임대료의 40% 한도 내에서 보증금으로 돌려 월세를 낮출 수 있음. 전환단위는 보통 100만 원입니다. LH 지원센터

• 전환임대료(보증금→임대료): 반대로 목돈이 부족할 땐 보증금을 임대료로 바꿔 초기 현금 부담을 덜 수 있습니다. 다만 전환 조건·상한이 있으니 공고와 단지 안내문을 확인하세요. LH 지원센터

전략 예시

• 현금흐름 안정형: 계약금(5% 또는 10%)만 먼저 납부 → 잔금 시 전환보증금 최대 활용으로 월세 크게 절감 → 매달 고정비를 낮춰 육아·차량·저축에 배분

• 초기부담 최소형: 계약금 납부 후 잔금 때 전환임대료 일부 활용해 보증금 부담 축소 → 입주 직후 버팀목/생활안정자금 등과 병행 (대출은 개인 신용·자산·세부 요건을 반드시 확인)

• 케이스 스터디: 실제 공고 사례에서 보증금과 월세가 지역·면적에 따라 천차만별입니다. (예: 수원·서울 사례 등) 전환을 극대화하여 월세 6만 원대까지 낮춘 체험기도 있습니다. 본인 단지의 공고표와 전환 이율을 대입해 시뮬레이션을 해보세요. 라이프 보고서

5) 마지막 체크리스트: 단지 공고문이 ‘최종판’이다

• 비율은 공고문 기준: 온라인엔 5%·10% 정보가 혼재합니다. 행복주택(임대)이라도 리츠/특수유형·분양과 혼동하면 오류가 납니다. 내 단지 공고문에서 계약금 비율·납부 마감·입주지정기간을 확인하세요. LH 지원센터+1

• 선계약 후검증 확대: 최근 공고 리스트에서 선계약 후검증 유형이 다수 보입니다. 계약금 납부 순서가 빠르고, 서류 검증은 이후에 이뤄질 수 있으니 일정 관리가 중요합니다. LH 지원센터

• 전환·대출은 숫자가 답: LH의 전환 이율·상한 규칙과 단지 표의 보증금/월세를 그대로 대입해 월 부담액을 계산하면 의사결정이 쉬워집니다. LH 지원센터

• 마이홈 포털 – 행복주택 안내(임대기간·임대조건·유형·절차): 마이홈 공식 개요/절차 페이지에서 입주 기준·임대조건·절차를 기본 틀로 확인하세요. 실제 계약금 비율·납부기한은 단지별 모집공고가 최종 기준입니다. 마이홈

참고: 본 글은 2025년 공개자료와 실제 공고 예시를 바탕으로 작성했습니다. 계약금 비율·납부기한은 단지 공고문이 최종 기준이며, 정책·정정공고로 수시 업데이트됩니다. 청약 전후로 LH청약플러스 공고문(정정 포함)과 마이홈의 최신 안내를 반드시 교차 확인하세요. LH 지원센터+1

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