임대료 연체, 숫자보다 ‘절차’가 먼저다: 해지·명도·지연이자까지 한 번에 끝내는 실전 매뉴얼

임대료가 밀리는 순간, 관계는 쉽게 감정전으로 흐릅니다. 하지만 법과 절차는 감정보다 먼저 움직입니다. 언제까지 얼마가 밀려야 해지가 가능한지, 연체 이자는 몇 퍼센트로 계산하는지, 내용증명·명도소송·강제집행은 어떤 순서로 밟는지, 그리고 상가와 주택이 어떻게 다른지를 아는 임대인·임차인은 불필요한 갈등을 피하고 시간을 아낍니다. 이 글은 현장의 질문을 기준으로, 해지 기준(2기·3기), 지연손해금(민사 5%·상사 6%·소송 12%), 자력구제 금지와 정당한 퇴거 절차까지 한 번에 정리한 잡지형 실무 가이드입니다.

제주 한달살기 숙소 임대료, 어디까지가 ‘적정가’일까? 지역·시즌·유형별 표준가이드

목차

1. 연체가 해지로 바뀌는 순간: 주택 2기·상가 3기의 법칙

2. 연체이자 공식 풀기: 5%·6%·12%가 쓰이는 자리

3. 타임라인 시나리오: ‘연체 D+1 → 해지 통보 → 명도 → 집행’

4. 주택·상가, 같은 듯 다른 룰: 갱신·보호 범위·증빙의 차이

5. 분쟁을 줄이는 체크리스트 10: 문구·증빙·리스크 컨트롤

1. 연체가 해지로 바뀌는 순간: 주택 2기·상가 3기의 법칙

• 주택: 임차인의 연체액이 ‘2기의 차임액’에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제640조) 즉, 월차임 100만 원이면 연체 총액이 200만 원에 이르렀을 때 해지 요건이 충족됩니다. 자동 해지가 아니라 해지 의사표시가 임차인에게 도달해야 효력이 발생합니다. 법률정보시스템+1

• 상가: 임차인이 ‘3기의 차임액’에 달하도록 연체하면 해지가 가능합니다. 이 기준은 상가건물임대차보호법 제10조의8에 명시되어 있고, 갱신 거절 사유와도 연결됩니다. 이지법률

포인트: 상가는 별도로 ‘직전 증액(또는 계약) 후 1년 이내 재증액 청구 불가’ 같은 1년 룰이 존재하지만, 해지 기준은 3기 연체로 독립적으로 판단합니다. 대구사는 박변의 법이야기 박선우 변호사

2. 연체이자 공식 풀기: 5%·6%·12%가 쓰이는 자리

연체가 시작되면 원금(미납 차임) 외에 지연손해금이 붙습니다. 어디까지나 약정이율이 우선이고, 약정이 없다면 아래 법정이율이 기본값입니다.

• 민사 법정이율 5%: 민법 제379조. 주거용 임대료 연체 등 일반 금전채무의 기본 지연이율입니다. 법률정보시스템

• 상사 법정이율 6%: 상법 제54조. 상행위로 인한 채무에 적용되는 기본 지연이율입니다(상가 임대 등 거래성격에 따라 적용 가능). 법률정보시스템+1

• 소송 단계 12%: 소장을 송달받은 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%가 적용됩니다(2019.6.1. 인하 이후 기준). 즉 내용증명 단계에서는 5%/6%가, 소송 단계부터는 12%가 작동합니다. 대법원

실무 팁: 이율을 임의로 과도하게 올리는 특약은 사회질서 위반 또는 이자제한법 취지에 저촉될 수 있어 무효 위험이 있습니다. 안전한 범위 내에서 약정이율·연체가산이율을 설정하세요. 법률정보시스템

3. 타임라인 시나리오: ‘연체 D+1 → 해지 통보 → 명도 → 집행’

잡음 없이 가는 표준 타임라인을 예시로 제시합니다. 아래 기한은 권고이며, 법정 ‘유예기간’으로 고정된 숫자는 아닙니다.

1. D+1~7 | 1차 독촉 & 내역 정리

• 연체 발생 즉시 계좌입금 내역·문자·카톡을 스크린샷으로 정리합니다. 월차임, 관리비, 납기일을 구분하여 표로 만듭니다.

• 주택은 2기, 상가는 3기 연체 기준을 달성했는지 체크합니다. 법률정보시스템+1

2. D+8~14 | 내용증명(최종 최고) 발송

• 납부기한(예: 7~10일)을 특정하고, 미납 시 해지 및 명도 청구 예정임을 고지합니다. 법령 근거(민법 640, 상임법 10조의8)를 각주처럼 적으면 분쟁이 줄어듭니다. 해지 통보는 도달이 핵심입니다. 홈노크

3. D+15~21 | 해지 통보 & 인도 요청

• 기한 내 미납 시 해지의사표시를 내용증명으로 발송하고, 인도(퇴거) 기한을 지정합니다. 자력구제(열쇠교체·단전·단수 등)는 위법 위험이 크며, 분쟁을 악화시킵니다. 법원 절차로 가세요. 윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다

4. D+22~ | 명도소송(인도청구) + 보전처분

• 인도청구(명도) 소송과 함께 보전처분(점유이전금지 가처분), 필요시 가압류를 병행하면 회수 가능성을 높입니다. 준비서류: 임대차계약서, 연체 내역, 해지 통보·내용증명, 출입증빙 등. lawfirmmw.com+1

5. 판결 후 | 강제집행 & 미납 회수

• 집행권원을 얻으면 강제집행(집달관 집행)을 진행합니다. 판결문에는 지연손해금 12%가 반영되므로, 신속히 집행을 신청하는 것이 유리합니다. 대법원

4. 주택·상가, 같은 듯 다른 룰: 갱신·보호 범위·증빙의 차이

• 해지 기준: 주택 2기 ↔ 상가 3기. 상가는 영업 특성을 고려한 완화된 임계치가 법에 명시되어 있습니다. 법률정보시스템+1

• 증빙 패키지:

  • 주택: 계약서·영수증/이체내역·해지 통지 중심, 보증금 반환과 연계된 임차권등기·대항력 이슈가 동반됩니다.

  • 상가: 영업자료(휴업·매출 감소 등)와 갱신 거절 사유(3기 연체)의 교차 검토가 중요합니다. 이지법률

• 연체이자: 약정이 없으면 주택=민사 5%, 상가=상사 6%를 1차 기준으로, 소송 단계부터는 12%가 붙습니다. 법률정보시스템+2법률정보시스템+2

• 자력구제 금지: 전기·수도 임의 차단, 무단 출입·점유침탈은 형사·민사상 책임을 낳을 수 있습니다. 정당화 요건은 극히 제한적이며, 소송·집행으로 가는 것이 안전합니다. 윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다

5. 분쟁을 줄이는 체크리스트 10: 문구·증빙·리스크 컨트롤

1. 계약서의 연체·해지 조항 표준화

• “차임 연체가 주택 2기·상가 3기에 달하면 임대인은 해지 가능”을 명시하고, 연체이자(기본 5%/6%)와 소송 이자(12%) 적용 순서를 합의합니다. 법률정보시스템+2이지법률+2

2. 청구 라인 분리

• 월차임·관리비·공과금을 분리 청구하고, 연체 내역표를 엑셀로 공유합니다(일자·금액·잔액).

3. 증빙의 3종 세트

• 이체 내역, 내용증명 발송증, 수취인 도달 확인. 도달 입증 실패가 사건을 지연시킵니다. 홈노크

4. 해지 뒤 임대차 종료 관리

• 키 인수·계량기 검침·칸막이·원상복구 범위를 체크리스트로 남깁니다.

5. 보증금·연체액 상계 전략

• 합의서에 상계 순서(연체이자→차임 원금→원상복구비 등)를 적어 분쟁을 최소화합니다.

6. 상가의 영업자료 보관

• 임차인도 카드매출·POS·부가세신고서 등 객관자료로 감경·유예 협상을 준비합니다.

7. 임시 유예 프로토콜

• 단기 유예 시 분할납부 스케줄·담보(보증인·보증보험)를 문서화하고, 미이행 시 즉시 해지 특약을 둡니다.

8. 명도소송 가속화

• 소장 제출 전 서류를 완비하고, 필요시 가압류·점유이전금지 가처분을 동시 신청해 회수율을 높입니다. lawfirmmw.com+1

9. 커뮤니케이션 톤

• 상대의 체면을 세워주는 어휘로도 법적 근거·기한·결과를 명확히 하세요. 감정표현보다 숫자와 날짜가 협상의 언어입니다.

10. 사후 재발방지 설계

• 자동이체·납기 알림·연체 페널티(합리적 범위)를 시스템화하고, 장기 연체 시 중간점검 면담을 정례화합니다.

찾기 쉬운 생활법령정보 | 상가건물 임대차 – 임차료(차임) 연체와 해지: 상가에서 3기 연체=해지 가능 등 핵심 기준을 정부 자료로 확인하세요. 이지법률