월세 없어도 세금? 간주임대료로 바뀌는 보증금의 진실

월세는 없는데도 세금을 낸다고요? 임대차 시장의 그늘 속에서 ‘보증금의 이자상당액’을 세법이 어떻게 ‘임대수입’으로 바꾸는지, 그리고 부가가치세·종합소득세(또는 법인세)에는 각각 어떻게 반영되는지 한 번에 정리했습니다. 현장 실무에서 헷갈리는 부가세 1기·2기 신고 시 간주임대료 처리, 주택 3주택 룰과 3억원 공제, 계약 중도변경·부분해지 같은 디테일까지, 초보자도 따라올 수 있도록 풀어드릴게요. 국세청+1

목차

1. 간주임대료, 정확한 뜻과 왜 생겼나

2. 주택 임대의 간주임대료: 3주택·3억원·이자율 3요소

3. 상가·오피스 등 사업용 임대의 간주임대료: 부가가치세 중심

4. 실무 계산 가이드: 일수·적수·중도증액·퇴거, 그리고 체크리스트

5. 절세 팁 & 자주 묻는 질문: 누가 부담하나, 세금계산서 발급되나, 실수 방지 포인트

1) 간주임대료, 정확한 뜻과 왜 생겼나

간주임대료는 임대인이 전세금·보증금 등 무상 또는 저리의 자금을 점유함으로써 얻는 이자상당 이익을 임대수입으로 본 금액입니다. 즉, 월세를 받지 않더라도 보증금이 ‘사실상의 임대대가’로 기능한다고 보고 과세체계에 편입한 장치죠. 세법은 주택과 비주택(상가·오피스·토지 등)을 다르게 보고, 소득세(또는 법인세)와 부가가치세에서 각각 계산 규칙이 다릅니다. 로앤비

2) 주택 임대의 간주임대료: 3주택·3억원·이자율 3요소

주택은 생계와 직결되는 영역이라 일반 상업용 부동산보다 과세 범위를 좁게 잡습니다. 핵심은 다음 3요소입니다.

• 주택 수 요건: 부부합산 3주택 이상 보유일 때 간주임대료를 총수입금액에 산입(소형주택 특례 제외 기간 등 예외 존재).

• 보증금 합계액 요건: 간주임대료 대상 주택들의 보증금 합계가 3억원 초과할 때.

• 적용 이자율: 국세청 안내에 따라 정기예금이자율(’24 귀속 3.5%)을 적용.

• 기본식(개인·장부신고 기준)
  – 간주임대료 ≈ (보증금 등 – 3억원)의 적수 × 60% × (임대일수/365) × 정기예금이자율
  – 추계신고도 동일 구조(해당 과세기간 수입이자 등 공제 규정 참조)

이 3가지 축을 충족해야만 주택 간주임대료가 과세표준에 들어옵니다. 3억원 공제와 60% 가중치, 정기예금이자율(’24 귀속 3.5%)은 실무에서 반드시 확인해야 할 숫자입니다. 국세청+1

포인트: 여러 채의 보증금을 합산할 때는 적수(보증금×일수)가 큰 주택부터 3억원 공제를 차감하는 순서 규칙이 있습니다. 중간에 보증금이 증액·감액되면 기간별로 쪼개 적수 재계산을 해야 실제 과세기간의 금액과 맞아떨어집니다. 국세청

3) 상가·오피스 등 사업용 임대의 간주임대료: 부가가치세 중심

비주택(상가·사무실·오피스텔 업무용·토지 등)은 부가가치세 신고에서 간주임대료를 함께 계산해 과세표준에 더합니다. 구조는 직관적입니다.

• 기본식(부가세 과세표준)
  간주임대료 ≈ 보증금 적수 × 정기예금이자율 × (과세대상일수/365)
  → 월세 과세표준에 간주임대료를 더해 신고(1·2기 확정).

• 세금계산서: 간주임대료는 세금계산서 발급 대상이 아님(계약서에 ‘임차인이 부담’으로 약정할 수는 있으나, 그 자체로 세금계산서를 끊지는 않음).

• 부가세 포함 여부: 국세청 질의응답에 따르면 간주임대료 자체에는 부가가치세가 ‘포함된 것’으로 보지 않습니다. 임대료(월세)에 부가세 포함 여부가 불분명할 때만 1.1로 나눠 과세표준을 추정하는 원칙을 적용합니다. 네이버페이 마이비즈+2국세청+2

현장 감각: 부가세 실무는 기수(1기·2기)별 일수 적용이 핵심입니다. 1월 1일~6월 30일(1기) 동안 보증금이 변동하면, 변동 전·후로 나눠 일수 배분을 해야 계산이 맞습니다. 국세청에서 주기별 엑셀 양식을 배포하니 참고하면 실수가 크게 줄어듭니다. 국세청

4) 실무 계산 가이드: 일수·적수·중도증액·퇴거, 그리고 체크리스트

간단한 예시로 흐름을 잡아봅니다.

• 상가 임대(부가세): 보증금 1억원, 1기(181일) 유지, 정기예금이자율 2.9%였던 사례라면
  간주임대료 ≈ 100,000,000 × 0.029 × (181/365) ≈ 1,437,260원 → 월세 과세표준에 더해 매출로 신고. taxdaddy.kr

• 주택 임대(소득세): 3주택 이상이고 보증금 합계가 3억원을 초과한다면, 기간별 적수로 합산한 뒤 (보증금 등 – 3억원) × 60% × (일수/365) × 정기예금이자율을 계산해 종합소득 금액에 반영합니다. 공제 순서와 수입이자·배당 등 차감 항목도 확인하세요. 국세청

체크리스트 7가지

1. 임대 유형 구분: 주택 vs 상가(비주택) → 적용 세목과 요건이 다릅니다.

2. 주택 수·보증금 합계 확인: 3주택/3억원 초과 여부가 분기점. 국세청

3. 정기예금이자율: 귀속연도·신고기수 기준 최근 고시 이자율을 반영. ’24 귀속 주택은 3.5% 참고. 국세청

4. 적수 계산: 증액·감액·중도해지 시 기간별로 나눠 일수×보증금을 합산.

5. 부가세 신고 주기: 1·2기 확정마다 보증금 변동 반영(국세청 엑셀 활용). 국세청

6. 세금계산서 오해 금지: 간주임대료에는 세금계산서 미발행. 부담 주체는 약정 가능하나, 발급대상은 아님. Ulex

7. 월세에 부가세 포함 여부: 불분명하면 1.1로 나눠 공급가액 산정(간주임대료 자체는 ‘부가세 포함’ 개념 아님). NTS Call

5) 절세 팁 & 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 간주임대료의 ‘부담 주체’를 임차인으로 바꿔도 되나요?
A. 원칙적으로 임대인이 부담하지만 계약서에서 임차인 부담으로 약정할 수 있습니다. 다만 세금계산서는 발급하지 않습니다. 실무에서는 약정 내용을 명확히 두고, 회계처리·현금흐름 계획을 함께 조정하세요. Ulex

Q2. 간주임대료에 ‘부가세가 들어있다’고 보고 1/11로 나눠 계산하나요?
A. 아닙니다. 국세청 Q&A는 간주임대료 자체에 부가세가 포함되어 있지 않다고 명확히 안내합니다. 다만 월세가 부가세 포함인지 불분명할 때만 1.1로 나눠 공급가액을 추정합니다. NTS Call

Q3. 주택 간주임대료에서 ‘3억원 공제’는 모든 주택에 나눠서 빼나요?
A. 여러 채를 보유했다면 적수가 큰 주택부터 순차 차감합니다. 이는 실제 보증금이 오래 묶인 금액에 더 큰 공제를 주려는 취지로 이해하면 편합니다. 국세청

Q4. 정기예금이자율은 매번 달라지나요? 최신 수치는 어디서 보나요?
A. 네, 귀속연도·신고기수별 안내 자료를 확인하세요. 국세청의 간주임대료 계산 안내·엑셀 공지를 통해 최신 수치와 적용 예시를 확인할 수 있습니다. ’24 귀속 주택 간주임대료 이자율은 3.5%가 적용됐습니다. 국세청+1

• 국세청 「주택 보증금에 대한 간주임대료」 공식 안내: 주택 수 요건, 3억원 공제, 계산식(정기예금이자율) 등 핵심 규정과 예시가 정리되어 있습니다. 국세청

간주임대료는 ‘보증금이 만드는 보이지 않는 임대료’입니다. 주택은 요건 충족 시 종합소득세, 상가 등은 부가세 신고 때 매출가산이라는 큰 궤도를 기억하고, 적수·일수·이자율만 정확히 반영하면 복잡한 숫자도 충분히 내 편으로 만들 수 있습니다.