전세·보증금이 ‘월세’가 되는 순간: 주택 임대보증금 간주임대료 A to Z

전세 보증금은 손대지 않은 돈 같지만, 세법의 렌즈로 보면 이야기가 달라집니다. 일정 요건을 충족하면 국세청은 보증금에서 이자상당액이 발생한 것으로 간주해 임대수입에 합산하도록 요구하죠. 이름하여 주택 임대보증금 간주임대료. “월세도 아닌데 왜 수입?”이라는 첫 의문부터, 계산식·대상 주택·절세 포인트·실전 체크리스트까지 한 번에 정리했습니다. 이 글 하나면 신고철에 계산과 해석이 뒤엉켜 생기는 가산세와 분쟁을 피할 수 있습니다.

간주임대료 부가세 신고, 놓치면 ‘과소신고’ 됩니다: 상가 임대인의 실전 로드맵

목차

1. 간주임대료 핵심 요약: 왜 존재하고 누가 해당되나

2. 대상 요건과 제외 항목: “3주택 + 3억 초과”의 정확한 뜻

3. 계산식 완전 해부: 적수, 60%, 정기예금이자율의 비밀

4. 신고와 절세전략: 장부·추계 선택, 금융수익 차감, 흔한 착오

5. 케이스 스터디: 숫자로 보는 간단·응용 계산 및 연중 변동 대응

1) 간주임대료 핵심 요약: 왜 존재하고 누가 해당되나

간주임대료는 보증금·전세금이 크면 월세를 적게 받더라도 실질적으로 이자 혜택이 있다는 형평 논리에서 나왔습니다. 따라서 주택 임대수입 총수입금액 = 월세 + 간주임대료라는 구조가 적용되는데, 주택은 모든 임대인에게 일괄 적용되는 것이 아니라 요건을 충족하는 경우에만 수입으로 보아 합산합니다. 국세청 공식 안내는 간주임대료의 산식·요건·예시를 명확히 제시하고 있으니 신고 전 반드시 참고하세요. 국세청+1

2) 대상 요건과 제외 항목: “3주택 + 3억 초과”의 정확한 뜻

주택 간주임대료가 적용되는 표준 요건은 다음과 같습니다.

• 부부합산 3주택 이상 보유

• 간주임대료 계산 대상 주택들의 ‘보증금 등’ 합계가 3억 원 초과

위 두 가지를 모두 충족해야 보증금에 대한 이자상당액을 임대수입에 더합니다. 계산 시 **‘보증금 등’**에는 전세금·임대보증금 등이 포함됩니다. 또한 **소형주택 특례(전용 40㎡ 이하·기준시가 2억 원 이하)**는 주택 수에서 제외되어 간주임대료 적용 대상 판정에 영향을 줍니다. 이 특례는 정부가 기한을 2026년 말까지 연장한 바 있습니다. 국세청+2뉴스is+2

참고: 주택임대소득 자체의 과세 범위(1주택 비과세, 고가주택 기준 등)와 간주임대료 요건은 별개의 논점입니다. 주택임대소득 Q&A(국세청)에서 관련 판단 기준을 확인할 수 있습니다. NTS Call

3) 계산식 완전 해부: 적수, 60%, 정기예금이자율의 비밀

국세청이 제시한 장부신고 기준 계산식은 다음과 같습니다.

{(보증금 등 − 3억 원)의 적수} × 60% × (1/365 또는 1/366) × 정기예금이자율 − (해당 임대사업부분의 수입이자·할인료·배당금 합계)

여기서 **적수(積數)**는 월말 잔액 × 경과일수를 연중 합산한 값으로, 연중 보증금이 증감했다면 그 기간을 정확히 나눠 일수 안분해야 합니다. ‘60%’는 보증금의 전액이 운용되었다고 보지 않고 일부만 과세표준으로 보겠다는 입법상의 안전장치입니다. 정기예금이자율은 매년 기획재정부 고시율을 따르며, 최근 안내 기준으로는 ’24 귀속 3.5%, ’25 귀속 3.1% 방향이 공지되어 있습니다. 신고 시점의 귀속연도·과세기간을 기준으로 올바른 이자율을 적용해야 합니다. 국세청+2국세청+2

추계신고(단순·기준경비율) 시에도 기본 구조는 유사하지만, 장부신고처럼 금융수익 차감 등 세부 항목의 처리 방식에 차이가 납니다. 헷갈릴 땐 국세청 모의계산 서비스로 산식을 교차 검증하세요. 국세청

4) 신고와 절세전략: 장부·추계 선택, 금융수익 차감, 흔한 착오

① 장부 vs. 추계: 관리 난이도와 세액의 균형

임대호실이 많고 보증금 변동이 잦다면 장부신고가 유리합니다. **금융수익 차감(동일 임대부문 발생분)**까지 반영되어 실질에 맞는 과세가 가능하고, 이후 건강보험료 산정 등 2차 이슈에도 일관된 데이터를 제공합니다. 반대로 거래가 단출하면 추계도 고려할 수 있으나, 간주임대료 총수입 산입 자체는 회피할 수 없습니다. 국세청

② 금융수익 차감의 포인트

주택 간주임대료 산출액에서 같은 임대사업부분에서 발생한 수입이자·할인료·배당금 합계를 차감할 수 있습니다. 임대업과 관련 없는 금융수익과 혼동하지 말고, 계정과목·거래처·용도를 명확히 매칭하세요. 국세청

③ 적수와 보증금 증감 관리

계약 갱신·증액·부분반환·이사 등으로 보증금이 변하면 일 단위로 적수에 반영해야 합니다. 월말 기준 스냅샷을 만들어 두고, 홈택스 ‘주택 간주임대료 계산해보기’ 화면에 그대로 입력하면 오차를 줄일 수 있습니다. 국세청

④ 소형주택 특례·주택 수 판정

전용 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 이하는 주택 수에서 제외되어 3주택 요건을 피하는 데 결정적입니다. 다만 **기한(2026년 말까지)**과 요건이 명확하니, 연도별 보유 주택 포트폴리오를 미리 설계해야 합니다. 뉴스is

⑤ 신고 폼·증빙의 정리

• 총수입금액 명세에 간주임대료가 월세와 별도로 들어갑니다.

• 보증금 수납·반환, 이자율 근거, 계산표(적수·일수·차감내역)는 파일로 보관하세요.

• 연도별 고시 이자율 증빙(보도·고시자료)을 출력해 두면 사후 검증에 유리합니다. 네이트 뉴스

5) 케이스 스터디: 숫자로 보는 간단·응용 계산 및 연중 변동 대응

케이스 A: 연중 변동 없음(장부신고 가정)

• 보유 현황: 부부합산 4주택(특례 제외 주택 기준), 보증금 합계 5억

• 요건 충족: 3주택 이상 + 3억 초과 → 적용

• 이자율: ’25 귀속 3.1% 가정

• 적수: 연중 불변이므로 (5억−3억)×365일

• 계산: {(2억)×60%×(365/365)×3.1%} = 372만 원

• 금융수익 차감: 같은 임대부문 수입이자 72만 원이 있다면 → 최종 간주임대료 300만 원이 총수입금액에 가산됩니다. 국세청+1

케이스 B: 연중 보증금 증액

• 1~6월: 보증금 2억 / 7~12월: 보증금 4억, 타 주택 포함 보증금 합계가 하반기에 3억 초과되는 경우

• 적수 계산을 상·하반기로 분리: 상반기에는 (합계−3억)이 음수면 0 처리, 하반기부터 초과분만 적수 반영합니다. 홈택스 모의계산 화면에서 기간을 나누어 입력하면 자동 안분됩니다. 국세청

케이스 C: 소형주택 포함 보유

• 전용 39㎡·기준시가 1.8억 주택 두 채 + 일반주택 두 채

• 주택 수 계산에서 소형주택 2채는 주택 수 제외되어 3주택 요건을 피할 수도 있습니다. 다만 월세는 수입으로 과세되며, 특례 기한 경과 시 재검토가 필요합니다. 뉴스is

한 줄 결론

간주임대료는 ‘보증금의 이자상당액’을 임대수입에 더하는 제도입니다. 주택은 3주택 이상 + 보증금 3억 초과일 때만 적용되고, 소형주택 특례가 주택 수 판단에 직접적 영향을 줍니다. 계산의 핵심은 적수·60%·정기예금이자율이며, **연도별 이자율 업데이트(’25: 3.1% 공지 흐름)**를 정확히 반영해야 합니다. 헷갈릴 땐 국세청 모의계산 서비스로 즉시 교차 확인하세요. 국세청+2국세청+2

• 국세청 | 주택 보증금에 대한 간주임대료 안내(산식·예시). 최신 산식과 예시가 정리되어 있어 신고 전 필수 확인 자료입니다. 국세청