“간편장부 대상자, 간주임대료는 이렇게 잡는다”

보증금에서 ‘월세처럼’ 세금이 나온다고요? 초보 임대사업자가 가장 헷갈리는 대목이 바로 간주임대료입니다. 특히 간편장부 대상자라면 “장부를 꼭 써야 하나, 추계로 가도 되나, 계산은 어디까지 해야 하나”가 늘 고민이죠. 오늘은 간편장부 기준 사업자를 전제로, 주택·비주택별 적용 차이, 장부/추계에 따른 처리 방식, 적수·이자율 포인트, 신고 실수 방지 체크를 잡지 기사처럼 한 번에 정리했습니다. 이 글만 저장해 두면 다음 신고철에 시간을 절반으로 줄일 수 있습니다.

금리 한 줄이 세금을 바꾼다: ‘부동산 간주임대료율’ 제대로 이해하기

목차

1. 간편장부 대상자 한눈에 보기: 누가 해당되고, 무엇이 달라지나

2. 간주임대료의 본질: ‘보증금 이자상당액’과 주택/비주택의 갈림길

3. 간편장부 vs 추계: 간주임대료 입력·차감·증빙 실제 흐름

4. 숫자로 익히는 계산법: 적수·60%·정기예금이자율, 그리고 연중 변동

5. 신고·분개·리스크 체크리스트: 실패를 줄이는 실무 루틴

1) 간편장부 대상자 한눈에 보기: 누가 해당되고, 무엇이 달라지나

간편장부는 소규모 사업자의 기록 부담을 줄이는 최소 장부 체계입니다. 국세청 기준에 따르면 직전연도 수입금액이 일정 금액 미만이거나 해당연도 신규 개업자 등은 간편장부 대상에 해당합니다. 단, 전문직 등 복식부기의무자는 예외로 간편장부를 사용할 수 없습니다. 또 간편장부 대상자라도 추계신고를 하면 무(미달)기장가산세(산출세액×20%) 등 불이익이 따를 수 있으므로, 가능하면 간편장부로 기장 신고를 권합니다. 구체 기준과 가산세 구조는 국세청 안내에서 확인할 수 있습니다. 국세청+1

핵심: 간편장부=간단한 장부일 뿐, 간주임대료를 안 잡아도 되는 제도가 아닙니다. 요건에 해당하면 간주임대료는 반드시 총수입금액에 반영해야 합니다.

2) 간주임대료의 본질: ‘보증금 이자상당액’과 주택/비주택의 갈림길

간주임대료는 임차인에게 받은 보증금·전세금에서 이자상당액이 생긴 것으로 간주해 임대수입에 포함시키는 장치입니다. 다만 주택과 비주택(상가·오피스)은 적용 범위가 크게 다릅니다.

• 주택(소득세 영역): 부부합산 3주택 이상 보유하고, 해당 주택들의 보증금 합계가 3억 원 초과할 때만 간주임대료를 총수입금액에 산입합니다. 산식은 “(보증금 등 − 3억)의 적수 × 60% × (1/365) × 정기예금이자율 − (동일 임대부문 금융수익)”. 또한 소형주택(전용 40㎡ 이하·기준시가 2억 이하)은 2026.12.31.까지 주택 수에서 제외되는 특례가 있어 요건 판정에 결정적으로 작용합니다. 국세청

• 비주택(부가세 + 소득세): 보증금 규모 요건 없이 부가가치세 과세표준에 간주임대료 개념이 폭넓게 작동하며, 동시에 사업소득 총수입금액에도 반영됩니다(세금계산서는 일반적으로 교부 불가). 이번 글의 초점은 간편장부 대상자(대개 개인)와 주택 간주임대료이므로, 비주택은 개요만 짚고 넘어갑니다.

요약: 간주임대료는 ‘있다/없다’가 아니라 ‘언제·어떻게’의 문제입니다. 간편장부 대상자라도 요건 충족 시 주택 간주임대료를 반드시 계산·반영해야 합니다. 산식과 요건은 국세청 공식 페이지에서 표준화되어 있습니다. 국세청

3) 간편장부 vs 추계: 간주임대료 입력·차감·증빙 실제 흐름

간편장부 대상자에게 가장 현실적인 질문은 이것입니다. “장부가 간편해도 간주임대료는 어떻게 넣나요?”

3-1) 간편장부(기장 신고)일 때

• 총수입금액: 월세 + 간주임대료를 합산해 기재합니다.

• 금융수익 차감(장부신고 전용 포인트): 같은 임대사업부문에서 발생한 수입이자·할인료·배당금은 산출된 간주임대료에서 차감할 수 있습니다. 계정과목과 거래처를 임대부문과 정확히 매칭해 두세요. 국세청

• 증빙: 적수표(월말 잔액·일수), 이자율 근거(정기예금이자율), 차감한 금융수익 명세를 파일로 보관합니다.

3-2) 추계신고(단순·기준경비율)일 때

• 총수입금액에는 여전히 간주임대료를 포함합니다.

• 다만 금융수익 차감 로직 등 장부신고와 세부 처리 방식이 달라질 수 있음에 유의하세요. 국세청 예시·설명에서 추계신고용 산식을 확인하고, 신고 방식에 맞춘 경비율을 적용합니다. 국세청

3-3) 홈택스 모의계산 100% 활용

국세청은 ‘주택 임대보증금 등에 대한 간주임대료 계산해보기’ 서비스를 제공해 보증금 변동·기간 안분까지 자동으로 계산해 줍니다. 연도별 화면에서 이자율(예: ’24 귀속 3.5%)이 반영되므로, 계산값을 스크린샷·PDF로 보관해 신고 근거로 활용하세요. 국세청+1

4) 숫자로 익히는 계산법: 적수·60%·정기예금이자율, 그리고 연중 변동

간주임대료 계산은 네 가지 고정 박자만 이해하면 어렵지 않습니다.

1. 적수(積數): 월말 보증금 잔액 × 경과일수를 연중 합산한 값입니다. 중도 증액·반환이 있으면 기간별로 쪼개서 합산합니다. 홈택스 모의계산에 각 기간을 입력하면 자동 안분됩니다. 국세청

2. 3억 차감 & 60% 계수(주택): 요건 충족 시 (보증금 − 3억) × 60% 구조가 기본입니다. 3억 이하 구간은 0 처리되는 점, 60%는 법이 정한 고정 계수라는 점을 기억하세요. 국세청

3. 정기예금이자율: 귀속연도별 공지 값을 그대로 사용합니다. 국세청 예시에는 ’24 귀속 3.5%가 명기되어 있으며, 매년 공식 안내를 확인해 최신치로 계산하세요. 국세청

4. 금융수익 차감(장부신고): 동일 임대부문에서 발생한 수입이자·배당 등은 산출액에서 직접 차감 가능합니다. 계정 매칭과 증빙 보관이 관건입니다. 국세청

간단 시뮬레이션(장부신고 가정)

• 조건: 부부합산 4주택(특례 제외 주택 기준), 보증금 합계 5억, 연중 변동 없음, ’24 귀속(이자율 3.5%)

• 계산: {(5억 − 3억) 적수} × 60% × (1/365) × 3.5% = 4,200,000원(연간 기준, 금융수익 차감 전)

• 총수입금액: 월세 총액 + 4,200,000원

• 금융수익 차감: 동일 임대부문 수입이자 120만 원이 있다면 최종 간주임대료 3,000,000원만 수입에 반영

5) 신고·분개·리스크 체크리스트: 실패를 줄이는 실무 루틴

• 최신 이자율 고정하기: 신고 직전, 국세청 간주임대료 안내/모의계산에서 귀속연도 이자율 확인 후 화면캡처 보관. (예: ’24 귀속 3.5%) 국세청+1

• 주택 수·3억 초과 판정: 부부합산 주택 수와 보증금 합계를 연중 변동 포함하여 확인. 소형주택 특례(40㎡·2억 이하, 2026.12.31.까지 주택 수 제외)를 반영해 오판을 줄입니다. 국세청

• 간편장부 선택의 장점: 추계보다 무(미달)기장가산세 리스크가 낮고, 금융수익 차감 등 정교한 반영이 가능합니다. 간편장부 대상자가 추계로 신고하면 산출세액×20% 방식의 가산세가 생길 수 있습니다. 국세청

• 증빙 세트: 적수표(월말 잔액·일수), 금융수익 명세, 이자율 근거, 홈택스 모의계산 캡처를 한 폴더에 보관하면 사후 검증에 강합니다.

• 비주택 혼동 금지: 상가 등 비주택은 부가세용 간주임대료가 별도로 존재하지만, 주택 임대는 부가세 면세입니다. 이번 글의 대상은 간편장부 개인 + 주택임대 간주임대료입니다. (개요 참고용) 국세청

• 국세청 | 주택 보증금에 대한 간주임대료 안내(요건·산식·예시) — 신고 전 최신 이자율과 계산 로직을 공식 자료로 확인하세요. 국세청