법인 ‘간주임대료’ 수입금액제외, 어디까지 빠지는가

보증금은 돈이 들어온 순간 잊히기 쉽습니다. 매달 찍히는 월세처럼 눈에 띄지 않으니까요. 그런데 법인임대사업에서는 이 보증금의 이자상당액, 즉 ‘간주임대료(간주익금)’가 때로는 익금으로 올라오고, 때로는 수입금액에서 제외됩니다. 핵심은 두 가지 질문으로 압축됩니다. ① 우리 법인이 ‘대상 법인’인가? ② 산식으로 계산해 보니 정말 금액이 생기는가? 이 두 관문 중 어느 하나라도 통과하지 못하면, 결과는 깔끔하게 수입금액제외입니다. 아래에서는 실무자가 헷갈리는 경계선과 증빙 포인트까지 잡지 기사 톤으로 정리해 드립니다. 법적 근거는 조세특례제한법 제138조와 그 시행령 제132조입니다. clhs.co.kr+1

간주임대료 세무조정, “보증금의 이자”를 장부와 신고서에 정확히 얹는 법

종합소득세 ‘간주임대료’ 수입금액제외, 어디까지 빠지는가

‘대상 법인’의 문턱: 두 요건을 동시에 충족해야 한다
금액이 ‘0 이하’면 없는 것으로 본다: 산식과 수입금액제외 트리거
케이스로 이해하는 경계선: 전대보증금, 차입·자본 변동, 비주업 법인
장부·신고 연결법: 분개, 명세서, 부가세와의 정합성
리스크 줄이는 체크리스트: 누락·과다 모두 막는 7가지 루틴

1) ‘대상 법인’의 문턱: 두 요건을 동시에 충족해야 한다

법인의 임대보증금에 간주익금을 얹는 규정은 개인과 다릅니다. 모든 법인이 아닌, 아래 두 요건을 동시에 충족하는 경우에만 적용됩니다. 둘 중 하나라도 빠지면 수입금액제외입니다.

차입금 과다 법인: 사업연도 적수 기준으로 차입금이 자기자본의 2배를 초과(대통령령 기준)할 것. 국가법령정보센터
부동산임대업을 ‘주업’으로 영위: 자산·수익구조 등에서 임대업이 주된 사업일 것(실무에선 임대사업용 자산 비중 등으로 판정). clhs.co.kr

두 조건을 동시에 넘지 못하면, 보증금이 크더라도 간주익금 자체가 성립하지 않아 법인세 계산의 수입금액에서 제외됩니다. (즉, ‘대상 법인’이 아니라는 이유로 제외)

2) 금액이 ‘0 이하’면 없는 것으로 본다: 산식과 수입금액제외 트리거

‘대상 법인’에 해당하더라도, 시행령 산식을 통과해야 실제 금액이 잡힙니다. 산식의 뼈대는 다음과 같습니다.

익금 가산액 = (보증금 등의 적수 − 임대용 부동산 건설비 상당액의 적수) × (1/365) × 정기예금이자율 − 임대사업부문의 수입이자·배당·유가증권처분익 등 합계
→ 이 값이 0보다 작으면 “없는 것으로 본다”. KACTA

여기서 수입금액제외가 성립하는 전형적 상황은 두 가지입니다.

가. 마이너스 또는 0: 건설비 상당액 적수와 금융수익 공제분을 반영하니 결과가 0 이하 → 없던 일 처리(익금 미가산 = 수입금액제외). KACTA
나. 전대 구조에서 순보증금이 작을 때: 전대보증금에서 임차보증금을 차감한 순보증금이 작아 산식 결과가 미미하거나 0 이하로 떨어지는 경우. Ulex

포인트는 “대상 법인” 요건과 “산식 결과”라는 2단계 관문을 모두 봐야 한다는 것입니다.

3) 케이스로 이해하는 경계선: 전대보증금, 차입·자본 변동, 비주업 법인

3-1. 전대(轉貸) 보증금

타인 부동산을 임차해 재임대(전대)하는 법인은 전대보증금 총액에서 임차보증금을 차감한 금액을 기준으로 간주익금을 산정합니다. 순보증금이 작거나 0이면 결과도 0 또는 음수 → 수입금액제외. Ulex

3-2. 차입·자본 변동이 잦은 해

시행령은 적수(積數) 개념을 써서 연중 변동을 정교하게 반영합니다. 합병·분할·증자·감자 등으로 자기자본이 바뀌면 기간을 쪼개 적수를 계산합니다. 이 과정에서 차입/자본 비율이 2배 이하로 내려가면 ‘대상 법인’에서 이탈 → 수입금액제외. 국가법령정보센터

3-3. 부동산임대가 ‘주업’이 아닌 법인

임대수익 비중이 낮거나 임대자산 비율이 기준에 못 미치면 주업 요건 미충족으로 보아 애초에 적용대상이 아닙니다. 많은 실무 질의에서 “주업이 아니면 법인세법상 일반 수입만 계상하고 간주익금은 적용 대상 아님”으로 정리됩니다. INTN

4) 장부·신고 연결법: 분개, 명세서, 부가세와의 정합성

4-1. 분개 원리

익금 가산이 ‘발생’하는 경우:
- 차) 미수수익 / 대) 간주임대료(간주익금)
수입금액제외가 확정된 경우:
- 해당 금액 인식하지 않음(혹은 산식상 음수면 없던 것으로 처리). KACTA

4-2. 신고서 조정

‘대상 법인’이 아니거나 산식 결과가 0 이하면, 법인세 과표 계산 시 간주익금 조정은 생략됩니다. 반대로 금액이 발생하면 임대보증금 등의 간주익금 조정명세를 통해 익금 가산을 반영합니다(수입이자·배당 등 차감 포함). KACTA

4-3. 부가가치세와의 관계

부가세는 임대용역 과세표준 관점, 법인세는 익금 관점입니다. 전대 보증금 등 특수 구조에서는 부가세 공급가액 반영 여부와 법인세 간주익금 산식 결과가 다를 수 있으므로, 계약별 보증금 흐름표로 양 세목 정합성을 관리하세요. (실무 해설 자료 다수에서 부가세와 법인세의 접근이 다름을 지적) TaxTip

5) 리스크 줄이는 체크리스트: 누락·과다 모두 막는 7가지 루틴

대상 법인 판정 선행:
- 차입금/자기자본 적수로 2배 초과 여부 확인, 임대업 주업성 검토. 하나라도 미달이면 수입금액제외 흐름. 국가법령정보센터+1
전대 순보증금 산정: 전대보증금 − 임차보증금 = 순보증금 기준. Ulex
건설비 상당액 적수: 개발·증축 등 투자 적수가 큰 해에는 산식 결과가 0 이하로 떨어질 수 있음. KACTA
임대사업부문 금융·유가증권 수익 차감: 산식의 마지막 항목(수입이자·배당·유가증권처분익 등)으로 결과가 0 이하가 되면 없는 것으로 본다. KACTA
연중 변동 캘린더링: 증자·감자·합병·분할·대출 상환 시점을 적수 표로 관리. ‘2배 룰’ 경계선이면 월별로 시뮬레이션. 국가법령정보센터
부가세-법인세 크로스체크: 공급가액(부가세) vs 익금(법인세) 합계의 논리 일치 여부 점검. TaxTip
증빙 패키지 보관: 계약서, 보증금 변동대장, 적수 계산표, 정기예금이자율 근거, 전대 구조 설명서(있을 때). 산식 출력물과 함께 저장.