다가구주택 임대소득 신고, “호(戶)가 많아도 주택 수는 하나?” — 헷갈리는 판정부터 홈택스 입력까지 한 번에 정리

다가구주택은 층·호가 여러 개인데도 한 건물에 한 등기(구분등기 없음)로 묶여 있는 형태라서, 주택 수 계산·과세 방식·신고 절차에서 늘 혼란을 부릅니다. 실제로는 임대 호수가 많아도 ‘주택 수는 1’로 보는 경우가 있고, 반대로 구분등기된 다가구는 각 호가 각각 1주택으로 계산되어 세 부담이 달라지죠. 오늘은 초보자도 바로 따라 할 수 있도록 다가구주택의 주택 수 판정 → 과세대상/방식 선택 → 필요경비/간주임대료 적용 → 홈택스 신고 순서를 잡지 기사 형식으로 길게 정리했습니다. 핵심 출처는 국세청 공식 안내입니다. 국세청+2국세청+2

“세금만 신경 쓰면 반쪽짜리” 주택임대소득 건강보험료 완전 가이

목차

1. 다가구주택의 ‘주택 수’ 판정: 구분등기 유무가 모든 것을 갈라준다

2. 과세 대상과 방식 선택: 2천만 원 룰, 분리 14% vs 종합 누진

3. 필요경비·기본공제·등록임대 우대: 세후 수익률을 바꾸는 스위치

4. 간주임대료(보증금)와 공실·보수 타이밍: 다가구에서 자주 생기는 함정

5. 홈택스 신고 로드맵: 서류 준비→세액비교→전자신고→사후관리

1) 다가구주택의 ‘주택 수’ 판정: 구분등기 유무가 모든 것을 갈라준다

• 원칙: 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각 호를 1주택으로 계산합니다. 즉, 등기가 한 장이면 ‘1주택’, 호별로 등기가 나뉘어 있으면 ‘N주택’입니다. 이 규정이 과세대상 판정(1·2·3주택)과 간주임대료 여부까지 연쇄적으로 결정합니다. 국세청

• 부부·공동소유라면? 주택 수 계산은 부부 합산이 원칙이며, 공동소유는 지분이 가장 큰 자의 소유로 보되 일정 요건(연 600만 원 이상 임대수입 등)에서는 소수 지분자에게도 주택 수를 가산합니다. 국세청

• 현장 팁: 구분등기 전·후로 주택 수와 세부담이 달라질 수 있으므로, 재건축·용도변경·구분등기 추진 시 세무 관점의 시나리오를 미리 돌려보세요.

2) 과세 대상과 방식 선택: 2천만 원 룰, 분리 14% vs 종합 누진

• 과세대상 요약

  • 1주택(국내 기준시가 12억 이하): 월세 비과세.

  • 1주택(12억 초과 고가)·해외 1주택: 월세 과세.

  • 2주택: 모든 월세 과세.

  • 3주택 이상: 모든 월세 과세 + 조건 충족 시 간주임대료 과세(4절 참고).
    이 기본 골격은 다가구에도 그대로 적용되며, 다가구를 1주택으로 보느냐(구분등기 없음), 다수 주택으로 보느냐(구분등기 있음)가 승부를 가릅니다. 국세청

• 2천만 원 룰
  연간 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하라면 분리과세(단일세율 14%)와 종합과세(누진 6~45%) 중 유리한 쪽을 선택할 수 있고, 초과하면 종합과세가 원칙입니다. 국세청 페이지에는 종합·분리 비교 구조와 절차가 정리되어 있으니 매년 숫자로 시뮬레이션하세요. 국세청+1

• 다가구에서 자주 생기는 오해
  여러 호에서 월세가 들어오니 “자동으로 종합과세”라고 생각하기 쉬운데, 총수입 합계가 2천만 원 이하라면 분리과세 선택이 가능합니다. 반대로 구분등기로 인해 주택 수가 늘어 3주택 이상이 되면, 보증금 규모에 따라 간주임대료가 발생할 수 있습니다(4절).

3) 필요경비·기본공제·등록임대 우대: 세후 수익률을 바꾸는 스위치

• 분리과세 산식(핵심 암기)

  과세표준 = 수입금액 – 필요경비(미등록 50% / 등록 60%) – 기본공제(미등록 200만 / 등록 400만)
  등록임대는 지자체 등록 + 세무서 사업자등록 및 임대료 증액 5% 이내 등 요건을 지켜야 60%·400만 우대를 적용받습니다. (요건 미충족 시 추징 가능) 국세청

• 종합과세 선택 시
  장부신고라면 수선비·재산세·보험료·임대용 대출이자·중개수수료·공용관리비 등 실제경비를 폭넓게 반영할 수 있고, 장부가 약하면 기준/단순경비율(추계)로도 신고할 수 있습니다. 다가구는 공용부 수선·관리비가 상대적으로 커서, 특정 연도에 종합+장부가 유리해지는 경우가 흔합니다. 국세청

• 포인트
  분리과세가 단순하지만 항상 유리하진 않습니다. 공실·수선이 많은 해 또는 대출이자 부담이 큰 해에는 종합+장부가 세후 현금흐름을 더 좋게 만들 수 있습니다.

4) 간주임대료(보증금)와 공실·보수 타이밍: 다가구에서 자주 생기는 함정

• 간주임대료 트리거: 비소형 주택 3채 이상을 임대하고 보증금 합계가 3억 원 초과하면, 월세가 없더라도 보증금의 이자상당액(간주임대료)을 소득으로 계산합니다. 다가구라도 구분등기 없이 한 채로 보는 경우에는 일반적으로 ‘주택 1’로 보지만, 여러 채(또는 구분등기된 다가구)로 판정되면 간주임대료 검토 대상이 됩니다. 국세청

• 계산 틀(예시, ’24 귀속 국세청 예시)

  (보증금 등 – 3억) × 60% × (임대일수/365 또는 366) × 정기예금이자율(국세청 고시, ’24: 3.5%)
  국세청 예시표에서는 주택별 간주임대료를 합산하는 실제 케이스도 확인할 수 있습니다. 보증금 증액·감액의 연도 경계가 결과를 크게 바꿀 수 있으니 증액 분산이 유효합니다. 국세청

• 공실·보수의 해
  공용부 대수선(옥상·외벽·배관) 등 실제 지출이 큰 해에는 종합+장부가 절세에 유리할 수 있고, 다음 해에는 다시 분리로 돌아오는 혼합 전략도 가능합니다(매년 유불리 비교 필수).

5) 홈택스 신고 로드맵: 서류 준비→세액비교→전자신고→사후관리

Step 1. 사전 준비

• 등기부등본(구분등기 여부), 임대차계약서(호수별), 보증금 변동표(적수), 월세 입금내역, 공용·전용 수선 및 관리비 영수증, 보험증권, 이자납입 내역을 연도별 폴더로 정리.

• 다가구는 호가 많아 송금처·계약 기간이 제각각이므로, 호별 시트를 만들어 월세·보증금·입주/퇴거·공실 기간을 관리하세요.

Step 2. 세액비교(분리 vs 종합)

• 국세청 ‘주택임대 소득세 계산’ 안내를 참고해 총수입 2천만 원 기준, 분리 14% vs 종합 누진을 세후 기준으로 비교합니다(필요경비율·기본공제·간주임대료 반영). 국세청

Step 3. 전자신고

• 홈택스 ‘종합소득세 신고’ → 주택임대소득 입력 → 분리/종합 선택 → 보증금·간주임대료 자동계산 항목 확인 → 저장. 국세청 예시에는 분리과세 유리조건·계산 사례가 정리돼 있어 참고가 쉽습니다. 국세청

Step 4. 사후관리

• 등록임대 우대(60%·400만)를 적용했다면 임대료 증액 5% 이내, 의무임대기간 등 요건 준수 체크. 미이행 시 우대 취소·추징 위험. 국세청

• 다음 해를 대비해 호별 캘린더로 만기·증액·보수 공정을 미리 배치해 연도 경계 리스크를 낮추세요.

• 국세청 ‘주택 수의 계산(다가구·공동소유 등)’ – 다가구를 1주택으로 보는 원칙과 구분등기 시 각 호 1주택 규정이 명시되어 있습니다. (국세청 개인신고안내) 국세청

다가구주택은 등기 구조가 곧 세무 구조입니다. 구분등기 유무가 주택 수·간주임대료·과세 방식을 바꾸고, 공실·보수 타이밍은 분리/종합 유불리를 바꿉니다. 올해부터는 호별 현금흐름표와 세액비교 시트를 만들어, 세금(분리·종합) + 건보료까지 한 장에서 시뮬레이션하세요. 같은 월세라도 설계에 따라 세후 수익률은 완전히 달라질 수 있습니다.

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