법인이 주택을 임대할 때 ‘간주임대료’는 어떻게 붙을까

기업이 보유한 주택을 임대하면 월세 외에도 고지서에 낯선 숫자가 더해질 수 있습니다. 이름하여 ‘간주임대료’. 보증금(전세금 포함)에서 발생했다고 **간주(看做)**되는 이자상당액을 임대수입으로 보아 과세하는 제도죠. 그런데 “법인이 임대하는 주택에도 개인처럼 무조건 간주임대료가 붙나?”라는 질문에 답하려면, 개인소득세 규정과 법인세·조세특례 규정을 분리해 이해해야 합니다. 오늘 글은 세무담당자·대표님이 바로 결론을 낼 수 있도록, 법인 주택임대의 간주임대료만 쏙 골라 잡지기사 스타일로 풀어드립니다.

“영수증? 세금계산서? 계산서?” 초보도 헷갈리지 않는 주택 임대 계산서 발행의무 A to Z

목차

1. 간주임대료, 왜 생겼고 누가 대상인가

2. 개인과 법인의 큰 차이: “주택”에서 특히 갈린다

3. 법인에 적용되는 간주임대료의 핵심 요건(조특법·시행령 기준)

4. 계산식과 숫자 예시: ‘적수’부터 정기예금이자율까지

5. 리스크 줄이는 체크리스트: 주택 제외, 추계신고, 분리기장, 전대 구조

1) 간주임대료, 왜 생겼고 누가 대상인가

보증금을 많이 받는 전세·보증금 위주 임대에서 월세를 받지 않아도 금융이익이 발생한다는 형평성 논리로 도입된 제도입니다. 개인 주택임대는 ①비소형 3주택 이상(부부합산) 보유, ②해당 주택들의 보증금 합계 3억 초과 때 간주임대료를 임대수입에 포함합니다. 계산은 (보증금–3억)의 적수 × 60% × (정기예금이자율) × 1/365가 기본 뼈대죠(장부신고 시 금융수익 차감). 국세청 공식 안내에도 동일 요건과 산식이 제시되어 있습니다. 국세청+2국세청+2

그러나 법인은 개인과 체계가 다릅니다. 법인은 원칙적으로 **법인세법·조세특례제한법(조특법)**의 틀에서 간주임대료를 보며, 특정 요건을 충족하는 경우만 익금(수입)에 가산하는 구조입니다. 법령정보센터

2) 개인과 법인의 큰 차이: “주택”에서 특히 갈린다

실무에서는 “장부를 기장해 정상신고하는 법인은, 주택 임대에 대해 간주임대료를 일반적으로 계산하지 않는다(대통령령으로 정하는 주택 제외)”는 해석이 널리 쓰입니다. 다만 추계신고로 전환한 경우에는 주택에도 간주임대료가 반영될 수 있습니다. 또한 법인 간주임대료 제도 자체는 **주택 외 부동산(상가·토지 등)**에 중점을 둔 규정과 연결돼 운용되는 점을 기억해야 합니다. 이 실무 관행과 예외는 세무전문가 자료에서 일관되게 정리되어 있습니다. 로이택스

요약하면,

• 개인: 주택 수·보증금 한도 충족 시 간주임대료 필수 반영(종소세). 국세청

• 법인: 특정 요건(차입금 과다 + 임대업 주업 등) 충족 시에만 간주임대료를 익금 가산(법인세), 그 외 일반적인 주택 임대는 실무상 간주임대료 제외가 많음(추계신고 시 예외). 법령정보센터+1

3) 법인에 적용되는 간주임대료의 핵심 요건(조특법·시행령 기준)

법인 간주임대료의 법적 근거는 **조세특례제한법 및 같은 법 시행령 제132조(임대보증금 등의 간주익금)**입니다. 핵심 포인트만 뽑으면 다음과 같습니다. 법령정보센터+1

• 요건 ① 차입금 과다 법인: 차입금 적수가 자기자본 적수의 2배를 넘는 경우(대통령령 기준). 법령정보센터

• 요건 ② 임대업 주업: 보유자산 중 임대사업용 자산가액이 50% 이상 등 임대업 중심의 법인. (실무 정리자료 다수) 주환용세무회계사무소,강서구세무사,화곡동세무사 02-2698-5957~8

• 위 요건을 충족하고 부동산 임대보증금을 받은 경우, 산식에 따른 **간주익금(간주임대료)**을 수입으로 가산. 다만 실무상 주택은 제외되는 해석이 일반적이며, 상가·비주택 중심으로 적용되는 흐름이 강합니다. 로이택스

보너스 포인트: 임대용 부동산이 여러 필지/동이라도 간주임대료 계산은 임대용 부동산 전체를 합산하여 처리한다는 유권해석이 존재합니다. Ulex

4) 계산식과 숫자 예시: ‘적수’부터 정기예금이자율까지

법인 간주임대료(간주익금)의 대표 산식은 다음과 같습니다.
(보증금등의 적수 – 임대용 부동산 ‘건설비 상당액’의 적수) × (정기예금이자율) × (1/365) – 임대사업 금융수익 합계
여기서 ‘금융수익’에는 수입이자·할인료·배당금·신주인수권처분익·유가증권처분익 등이 포함됩니다. ‘정기예금이자율’은 법인세법 시행규칙상의 기준을 따릅니다. 고온 세무회계+1

• 적수(積數): 기간 가중합계 개념. 예컨대 보증금 5억을 200일 보유했다면 5억 × 200이 적수입니다. 중도 증감이 있으면 각 기간별로 합산합니다. 이택스코리아

• 건설비 상당액 적수: 취득가액(자본적 지출 포함, 재평가차액 제외)을 바탕으로 적수화합니다. 일부 임대 시 면적비례로 산정합니다. 국민건강보험공단

미니 시뮬레이션(개념 예시)

• 조건: 차입금과다 + 임대업 주업 요건 충족, 상가 보증금 10억을 365일 보유, 건설비 상당액 6억, 정기예금이자율 3.5% 가정, 임대사업 금융수익 1,000만원

• 계산:

  • 보증금 적수 = 10억 × 365

  • 건설비 적수 = 6억 × 365

  • 차이 = 4억 × 365

  • 간주익금 = (4억 × 365) × (1/365) × 3.5% – 1,000만원
    = 1억4천만원 – 1천만원 = 1억3천만원(익금 가산)
    ※ 실제 신고 시 법정 이자율·기간·금융수익 범위 확인 필수. 고온 세무회계

주의: 주택 임대라면 위 산식을 그대로 적용하지 않는 경우가 많습니다(실무상 주택 제외, 추계신고 등 특수상황은 예외). 반면 개인 주택임대는 3주택·3억 초과 등 요건 충족 시 (보증금–3억)×60%×이자율×1/365 공식을 씁니다(비교용). 로이택스+1

5) 리스크 줄이는 체크리스트: 주택 제외, 추계신고, 분리기장, 전대 구조

• [자격 점검] 우리 법인이 차입금과다 + 임대업 주업 조건을 충족하는가? 충족 시에만 법인 간주임대료 검토 범위를 넓힙니다. 법령정보센터

• [자산 구분] 주택 vs 비주택: 주택 임대는 실무상 간주임대료 제외가 일반적입니다. 상가·오피스·토지 등 비주택에 대해 우선 검토하세요. 로이택스

• [신고 방식] 장부 vs 추계: 추계신고로 가면 예외적으로 주택에도 간주임대료 이슈가 생길 수 있습니다. 가급적 정상 장부신고를 유지하는 편이 안전합니다. 로이택스

• [전대 구조] 임차한 부동산을 **전대(轉貸)**하는 경우, 전대보증금에서 임차보증금을 차감하는 등 특칙이 있으니 계약 구조를 면밀히 반영해야 합니다. 주환용세무회계사무소,강서구세무사,화곡동세무사 02-2698-5957~8

• [합산 계산] 임대부동산이 여러 건이면 합산 계산이 원칙입니다(유권해석 참조). Ulex

• [이자율·기간] 신고연도별 정기예금이자율과 적수 산정기간(사업연도 개시·변동일 구분)을 정확히 적용하세요. Opus One

한 줄 정리

• 개인 주택임대: 요건 충족 시 간주임대료 의무 반영(3주택·3억 초과 등). 국세청

• 법인 주택임대: 원칙적으로 간주임대료 제외가 일반적(실무관행). 다만 차입금과다 + 임대업 주업 요건 충족 시(주로 비주택) 간주임대료가 익금으로 가산. 추계신고는 예외를 낳을 수 있으므로 유의. 법령정보센터+1

• 국가법령정보센터 – 조세특례제한법 시행령 제132조(임대보증금 등의 간주익금). 원문 조문으로 요건을 확인할 수 있습니다. 법령정보센터

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