숫자로 이기는 ‘주택 임대 단순경비율’

— 2,400만·7,500만 경계, 42.6% 예시, 분리과세 50·60%까지 한 번에 정리

월세는 매달 쌓이지만, 장부는 매달 밀립니다. 그래서 많은 임대인이 단순경비율을 선택합니다. 장부 없이 국세청이 고시한 비율만큼 비용을 인정받는 방식이죠. 하지만 “나는 단순경비율 대상인지?”, “분리과세(2천만 이하)와 뭐가 다른지?”, “간주임대료가 있으면 계산은 어떻게 되는지?” 같은 질문은 늘 남습니다. 이 글은 주택 임대에 한정해 단순경비율의 원리부터 숫자 경계, 실제 선택법까지 잡지 기사처럼 길고 촘촘하게 풀었습니다.

숫자로 끝내는 ‘주택임대 단순경비율’

목차

1. 단순경비율, 누구에게 열려 있나: ‘다군’과 경계금액 이해

2. 숫자로 읽는 단순경비율: 42.6% 예시와 분리과세 50%·60%

3. 계산식과 선택법: 종합과세 vs 분리과세, 언제 무엇이 유리한가

4. 헷갈리는 케이스 실전 Q&A: 공동소유·신규·간주임대료 병행

5. 홈택스에서 끝내기: 경비율 조회·모의계산·증빙 루틴

1) 단순경비율, 누구에게 열려 있나: ‘다군’과 경계금액 이해

주택 임대는 국세청 분류상 ‘부동산임대업(다군)’입니다.

• 단순경비율 적용 대상은 직전연도 수입 2,400만 원 미만. 이를 넘기면 ‘기준경비율’로 넘어가고, 복식부기의무자(예: 다군 7,500만 원 이상)에 해당하면 기장 대상입니다. 이 분류표는 국세청 안내에 명시돼 있습니다. 국세청

핵심만 기억하세요.

• 다군(부동산임대업) → 2,400만 원 미만: 단순경비율 가능.

• 2,400만 원 이상: 기준경비율(주요경비는 증빙으로, 기타는 비율).

• 7,500만 원 이상: 복식부기 의무로 사실상 기장체계. 국세청

2) 숫자로 읽는 단순경비율: 42.6% 예시와 분리과세 50%·60%

국세청 공식 사례에는 “단순경비율 42.6%”가 반복 등장합니다(업종·연도에 따라 변동 가능). 의미는 간단합니다. 장부 없이 수입의 42.6%를 필요경비로 인정해 소득을 계산한다는 뜻이죠. 국세청

한편, 연 2,000만 원 이하의 주택임대소득은 분리과세를 선택할 수 있는데, 이때는 단순경비율이 아니라 전용 필요경비율을 씁니다.

• 미등록 50% · 등록 60%(해당 연도 정책에 따라 공제 200/400만 원 규정과 함께 적용). 국세청 분리과세 안내에 명확히 기재되어 있습니다. 국세청+1

요약: 종합과세를 택하면(단순경비율 대상일 때) ‘예: 42.6%’ 비율을, 분리과세를 택하면 ‘50% 또는 60%’ 비율을 적용합니다. 제도 자체가 다릅니다. 국세청+1

3) 계산식과 선택법: 종합과세 vs 분리과세, 언제 무엇이 유리한가

3-1. 단순경비율(종합과세)의 기본식

소득금액 = 수입금액 × (1 – 단순경비율)
예컨대 단순경비율이 42.6%라면 소득금액 = 수입 × 57.4%가 됩니다. 공식 사례에도 이 구조가 그대로 제시됩니다. 국세청

3-2. 분리과세(2천만 원 이하)의 기본식

소득금액 = 수입금액 × (1 – 필요경비율)
필요경비율은 미등록 50%, 등록 60%. 이후 14%의 분리과세 세율로 계산합니다(연도별 공제 규정 병행). 국세청

3-3. 어떤 선택이 유리한가 — 체크리스트

• 내 연 수입이 2,000만 원 이하인가? → 분리과세와 종합과세(단순경비율)의 세액 비교를 홈택스에서 시뮬레이션. 분리과세는 50/60% 큰 경비율과 공제가 장점. 국세청+1

• 다른 종합소득(근로·사업·금융 등)이 큰가? → 종합과세는 세율 구간이 올라가 세부담이 커질 수 있음. 국세청 사례도 이 점을 전제로 비교합니다. 국세청

• 간주임대료가 붙는 구조인가? → 종합과세에서는 월세 수입에 간주임대료를 더해 총수입으로 잡은 뒤 경비율을 적용합니다. 간주임대료 산식은 (보증금–3억)×60%×정기예금이자율×기간/365 – 금융수익. 국세청

• 사업자등록/임대사업자등록 여부는? → 분리과세 구간에서 등록 시 필요경비율 60%·추가 공제 등 혜택이 커집니다. 단, 등록 유형에 따라 의무가 따르므로 사전 확인 필수. 국세청

4) 헷갈리는 케이스 실전 Q&A

Q1. 공동소유 주택인데, 단순경비율 대상 판정은 어떻게 해요?
A. 지분대로 수입을 나눠 각자 신고합니다. 단순·기준경비율 적용 여부도 개인별 직전연도 수입으로 판정합니다(국세청 사례집·안내 참조). 국세청

Q2. 올해 처음 임대를 시작했습니다. 첫해에도 단순경비율이 되나요?
A. 신규 사업자는 통상 단순경비율 대상이 될 수 있으나, 업종군·기장의무 기준에 따라 기준경비율 적용이 될 수도 있습니다. 홈택스의 기준·단순 경비율(업종코드) 조회에서 해당 연도 안내를 확인하세요. 홈택스+1

Q3. 분리과세를 택하면 단순경비율을 못 씁니까?
A. 네. 분리과세는 단순경비율이 아닌 ‘필요경비율 50·60%’ 체계입니다. 종합과세와 제도 자체가 다릅니다. 국세청

Q4. 간주임대료와 월세가 함께 있을 때 실무 계산은?
A. (종합과세) 월세 + 간주임대료를 합산한 총수입에서 단순경비율을 적용합니다. 간주임대료 산식과 이자율(예: ’24귀속 3.5%)은 국세청 안내를 따르세요. 국세청

Q5. 실제 단순경비율 수치는 어디서 확인하나요?
A. 홈택스 → 조회/발급 → ‘기준·단순 경비율(업종코드)’ 메뉴에서 해당 연도·업종코드(예: 701102)로 조회합니다. 홈택스

5) 홈택스에서 끝내기: 경비율 조회·모의계산·증빙 루틴

• 경비율 조회: 신고 직전에 홈택스 기준·단순 경비율(업종코드) 조회로 수치를 확인(매년 달라질 수 있음). 홈택스

• 모의계산: 국세청 ‘주택임대 소득세 계산’ 페이지에서 단순경비율 vs 분리과세 50/60% 시나리오를 비교해 유리한 방식을 선택합니다. 국세청

• 증빙 루틴: 단순경비율은 편하지만, 계좌이체·전자영수증·세금계산서 중심으로 증빙 생태계를 만들어 두면 내년엔 장부 신고(실경비)로 전환할 선택지도 생깁니다.

• 경계값 관리: 직전연도 수입이 2,400만을 넘기면 단순경비율을 못 씁니다. 계약 시점·인상률·공실을 통해 합리적으로 관리하세요(법과 윤리 준수 전제). 국세청

• 국세청 주택임대 소득세 계산(단순경비율·분리과세 비교 사례 수록): https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7684&mi=2253 국세청

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