“행복주택 만기” D-데이 가이드: 재계약·퇴거·보증금 정산·원상복구까지 끝장정리

행복주택에서의 시간이 어느새 끝을 향합니다. “이제 어떻게 하지?”라는 질문에 답하려면, 만기(계약 종료)라는 사건을 ‘세 단계’로 분해하는 것이 가장 안전합니다. ① 재계약 가능 여부 판단(자격 유지), ② 퇴거 준비(해약 신청, 이사 일정, 원상복구), ③ 보증금 정산(관리비·수선비·유보금)입니다. 이 과정에서 가장 많이 생기는 분쟁은 ‘원상복구 범위’와 ‘보증금 반환 타이밍’이죠. 본 글은 LH·마이홈·지방공사 공식 안내를 토대로, 계층별 최대 거주연한과 재계약 원칙, 퇴거 절차·점검 포인트, 정산·환급의 체크리스트를 잡지 기사 형식으로 길고 깊게 정리했습니다. 핵심 원칙만 정확히 지키면, 만기는 두려움이 아니라 다음 집으로 가는 징검다리가 됩니다. 마이홈+1

“행복주택 무주택 기준” 헷갈리는 순간들 총정리: 오피스텔·지분·분양권·부모집까지

목차

1. ‘만기’의 정확한 뜻: 2년 단위 재계약과 계층별 최장 거주연한

2. 재계약 vs 퇴거, 무엇을 선택할까: 자격 유지 5가지 점검표

3. 퇴거 절차 로드맵: 해약 신청→사전점검→이사→당일 정산

4. 보증금 정산의 기술: 관리비·수선비·유보금·환급까지

5. 분쟁을 줄이는 원상복구 A to Z: 어디까지 임차인 책임인가

1) ‘만기’의 정확한 뜻: 2년 단위 재계약과 계층별 최장 거주연한

행복주택의 기본 계약 단위는 2년입니다. 각 2년이 끝날 때마다 자격 재확인 후 갱신(재계약)을 하며, 계층별 최장 거주연한이 정해져 있습니다. 마이홈 공식 안내에 따르면 대학생·청년·산단근로자 10년, 신혼부부(자녀 유무에 따라) 10~14년, 고령자·주거급여수급자 등은 더 길게 운영됩니다. 이 구조 때문에 온라인에 떠도는 “6년, 10년, 14년” 같은 서로 다른 숫자가 모두 등장합니다. 핵심은 “2년×반복 갱신”과 “계층별 상한”의 교차라는 사실입니다. 마이홈+1

기억하기: 임대의무기간(통상 30년)은 ‘집’의 수명표이고, 최대 거주연한(10·14·20년 등)은 ‘세대’의 체류 상한입니다. 같은 단지라도 공고·기관(예: LH·SH)마다 표기 방식이 조금씩 다르니, 해당 차수 공고로 최종 확인하세요. 마이홈+1

2) 재계약 vs 퇴거, 무엇을 선택할까: 자격 유지 5가지 점검표

만기 3~4개월 전, 아래 5가지를 체크하면 재계약 가능성이 일목요연해집니다.

1. 무주택 세대구성원 유지: 배우자·세대원까지 합산해 누구도 주택(분양권 포함)을 보유하지 않아야 합니다. (자가진단·공고 참고) 마이홈

2. 소득·자산·자동차 상한: 계층별 상한(예: 청년·대학생·신혼 등)이 다르며, 갱신 시에도 동일하게 적용됩니다. 마이홈

3. 세대 구성 변동: 혼인·출산·부모 합가 등은 관리주체 승인 후 반영해야 하며, 유형 전환(청년→신혼 등)이 필요한지 확인합니다. 마이홈

4. 임대료·보증금 전환 전략: 갱신 때 전환이율(보증금↔월세)이 공고에 제시될 수 있으니, 현재 대출 금리와 비교해 월 현금흐름을 재설계하세요. (전환이율은 공고별 상이) 마이홈

5. 행정 타임라인: 갱신·퇴거 어느 쪽이든 신고·서류 유효기간을 맞추는 것이 관건입니다. (등·초본, 건보자격, 소득증빙 등)

한 줄 팁: 재계약은 ‘자동연장’이 아니라 ‘자격 재심사’입니다. 상한 시점이 다가오면, 퇴거 준비를 병행해 리스크를 분산하세요. 마이홈

3) 퇴거 절차 로드맵: 해약 신청→사전점검→이사→당일 정산

퇴거는 보통 아래 순서로 진행됩니다.

① 해약(퇴거) 신청

• 온라인(마이홈/LH) 또는 관리주체를 통해 접수합니다. 신청 시점과 가능일자는 기관·단지·공고별로 상이하지만, 실무에선 해약 예정 최소 1개월 전 신청을 권고하는 흐름이 일반적입니다. (구체 기한은 해당 공고·단지 안내 참조) 마이홈

② 사전점검(Pre-inspection)

• 관리사무소가 원상복구 필요 항목을 미리 확인합니다. 못 박은 자리(타공)·실리콘·도배 들뜸·설비 작동 등이 주요 체크 대상입니다. 임차인 과실/자연 마모 구분이 이때 윤곽을 드러납니다. 한국토지주택공사

③ 이사 준비

• 관리비 정산, 승강기 사용 신청, 주차스티커·출입카드 반납 등을 점검표에 넣습니다. 대형폐기물 신고, 벽면 타공 보수·도배 보수 등은 사전 시공 사진을 남겨두면 분쟁 예방에 유리합니다. 한국토지주택공사

④ 퇴거 당일 정산

• 짐 반출 후 현장 점검 → 열쇠·카드 반납 → 관리비·승강기 사용료 등 결제가 이뤄집니다. 보증금은 원상복구·관리비 정산을 전제로 반환되는데, 단지·사안에 따라 일부 ‘유보금(예치)’을 빼고 지급한 뒤 사후 확정 정산하는 방식이 쓰이기도 합니다(운영방식은 단지별 상이). 공식 기준은 **LH ‘수선비 부담 및 원상복구 기준’**을 따릅니다. 한국토지주택공사

4) 보증금 정산의 기술: 관리비·수선비·유보금·환급까지

보증금은 (미납 관리비 + 임차인 부담 수선비)를 확정한 뒤 잔액이 환급됩니다. 헷갈리는 포인트를 정리하면:

• 관리비·공용료: 퇴거일까지 실사용분 정산. 검침 시차가 있어 사후 소액 조정이 발생할 수 있습니다.

• 임차인 부담 수선비: 임차인 과실로 인한 파손·오염·무단 시공 복구비는 임차인 부담, 자연 마모·건물 구조 결함은 임대인(관리주체) 부담이 원칙입니다. 경계가 불명확하면 LH ‘원상복구 기준’의 세부 항목(도배·바닥·설비 부품별)을 근거로 삼습니다. 한국토지주택공사

• 유보금(예치): 점검 직후 확정이 어려운 경우 일부액을 예치하고, 사후 견적 확정 후 잔액 환급 또는 추가 청구가 발생할 수 있습니다(운영방식은 단지별 상이).

• 환급 타이밍: 정산 완료 후 반환이 원칙입니다. 정확한 지급 방식·기한·유보금 처리 절차는 단지 운영규정과 공고에 따릅니다. (일반화된 날짜 공표는 단지별 차이로 지양)

체크리스트: 공과금 고지서, 보수 전·후 사진, 영수증을 폴더링해 두면 추가 청구·과다 공제 논란을 줄일 수 있습니다. 근거 기준은 LH 원상복구 문서가 가장 신뢰도가 높습니다. 한국토지주택공사

5) 분쟁을 줄이는 원상복구 A to Z: 어디까지 임차인 책임인가

공식 기준은 단 하나: LH ‘임대주택 수선비 부담 및 원상복구 기준’입니다. 여기에 어떤 항목을 누가 부담하는지가 항목별로 정리돼 있습니다.

• 도배·장판: 통상 자연마모는 임대인, 특정 오염·파손은 임차인. 부분 보수 가능 시 부분비용만 부담하는 것이 합리적입니다. 한국토지주택공사

• 타공·부착물: TV 브라켓·선반 등 임차인 설치물 철거 흔적은 임차인 복구. 실리콘 처리·퍼티 메움 등 간단 보수가 원칙이며, 과도한 전체 교체 청구에는 근거 제시를 요구하세요. 한국토지주택공사

• 설비: 수도·전기·환기 등 기기의 자연 고장은 임대인, 사용 부주의 파손은 임차인.

• 무단 시공: 벽지 교체·바닥 변경·타일 시공 등은 사전 승인 없으면 원상회복 의무가 큽니다.

분쟁 예방 3요령

1. 사전점검 체크리스트로 합의 범위를 문서화(사진 첨부).

2. 보수 후 영수증을 남겨 유보금 정산의 근거로 활용.

3. 관리규정·LH 기준 원문을 근거 문서로 제시. (감정이 아닌 문서로 말하기) 한국토지주택공사

한 문장 결론

행복주택 만기 대응은 “자격 유지 확인 → 퇴거 절차 로드맵 → 보증금 정산 근거 확보”의 3단 구성을 지키면 됩니다. 2년 계약/계층별 상한을 달력에 표시하고, LH 원상복구 기준을 근거 문서로 삼으면 재계약이든 퇴거든 비용·시간 모두 안정화됩니다. 마이홈+1

• 마이홈 – 행복주택 공식 안내(임대기간·갱신·최대 거주연한 요약). 마이홈