“이자율 5%라면 세금은 얼마나 달라질까?” 간주임대료가 월세를 바꾸는 순간
보증금은 통장에 묶여 있을 뿐인데, 어느 날 신고서에서는 ‘임대료’로 등장합니다. 바로 간주임대료죠. 특히 이자율이 5%*였다면 체감세부담은 얼마나 달라졌을까요? 중요한 사실부터 짚고 가겠습니다. 현재(최근 예시) 국세청이 안내한 주택 간주임대료의 정기예금이자율은 ‘2024년 귀속 3.5%’입니다. ‘5%’는 과거 일부 기간(예: 2007년 하반기)에 사용되던 역사적 수치입니다. 따라서 오늘 글은 ① 공식 이자율이 매년 달라진다는 점을 분명히 하면서, ② 이자율이 5%일 때의 영향을 사례로 직관적으로 보여드리겠습니다. 정책 근거와 수치의 출처는 국세청 공식 안내와 고시 자료입니다. 대한민국 정책브리핑+3국세청+3국세청+3
주택임대소득 ‘간주임대료’ 수입금액 제외, 기준선은 어디인가
목차
간주임대료의 핵심 원리: 월세가 아닌데 왜 임대료인가
‘5% 시나리오’의 충격: 이자율 1%p가 가져오는 세금의 점프
주택 vs 상가, 적용 경계: 3주택·3억 문턱과 포괄형 과세
신고·장부 실무: 계산→분개→조정, 그리고 증빙 패키지
체크리스트 & Q&A: “우리 집은 포함될까? 제외될까?”
1) 간주임대료의 핵심 원리: 월세가 아닌데 왜 임대료인가
간주임대료는 보증금에서 발생 가능한 이자상당액을 임대료로 간주해 과세하는 제도입니다. 주택의 경우 부부합산 3주택 이상 & 보증금 합계 3억 초과라는 두 조건을 동시에 충족해야 총수입금액에 산입합니다. 계산은 보증금 적수(일수 가중)에 정기예금이자율을 곱해 구하죠. 국세청 최신 안내에 따르면 2024년 귀속 정기예금이자율은 3.5%(종전 2.9% → 3.5%로 인상)입니다. 국세청+1
반면, 우리가 기사나 커뮤니티에서 보는 ‘5%’는 과거의 고시 사례입니다. 예컨대 2007년 하반기에는 5.0%가 고시되었고, 이러한 변동 이력은 국세청 고시·보도 자료에서 확인됩니다. 결국 매년(또는 기간별) 달라지는 ‘공식 이자율’을 적용해야 정확한 신고가 됩니다. 국세청+1
2) ‘5% 시나리오’의 충격: 이자율 1%p가 가져오는 세금의 점프
감으로만 체감하기 어려우니 숫자로 보겠습니다. 가상의 동일 조건에서 이자율만 바꿔 비교합니다.
가정
보증금 적수 기준: (보증금 – 3억) = 2억이 1년 유지(365일)
주택 요건 충족(3주택 & 3억 초과)
소득세 장부신고 산식(간단화): (2억 × 60% × 1/365 × 이자율) × 365 = 1억2천만 × 이자율
금융수입 차감은 없다고 가정(영향 파악용)
이자율 3.5%일 때:
간주임대료 = 1억2천만 × 0.035 = 420만 원이자율 5%일 때:
간주임대료 = 1억2천만 × 0.05 = 600만 원차이: +180만 원(약 43% 증가)
여기에 본인의 세율구간(분리/종합 선택, 필요경비, 세액공제 등)을 대입하면 실제 세부담 차가 도출됩니다. 핵심은 이자율 1%p 변화가 간주임대료를 선형적으로 키운다는 점. 보증금 규모가 클수록 체감은 더 커집니다. (연도별 공식 이자율은 국세청 안내 확인 필수) 국세청
3) 주택 vs 상가, 적용 경계: 3주택·3억 문턱과 포괄형 과세
주택(소득세): 요건형입니다.
부부합산 3주택 이상 + 보증금 합계 3억 초과를 동시에 충족해야 산입. 조건 미충족이면 간주임대료 ‘수입금액 제외’로 월세만 반영됩니다. (홈택스 모의계산으로 경계선 판정 가능) 국세청+1상가·사무실 등 비주택(부가세/소득): 포괄형입니다.
보증금이 있으면 원칙적으로 월세 + 간주임대료 = 임대 매출로 합산해 신고합니다(부동산임대공급가액명세서 등). 이때도 기준 이자율은 해당 연도 고시 이자율을 씁니다. 네이버페이 마이비즈
즉, ‘5%’라는 숫자가 그대로 적용되는지는 ① 해당 연도 공식 이자율이 실제로 5%인가, ② 자산이 주택인지 비주택인지, ③ 주택이면 두 문턱을 넘었는지에 달려 있습니다.
4) 신고·장부 실무: 계산→분개→조정, 그리고 증빙 패키지
공식 이자율 확인: 해당 과세연도의 정기예금이자율(국세청·홈택스 고시)을 먼저 확인합니다. 과거에는 5% 사례가 있었으나, 2024년 귀속은 3.5%로 명시되어 있습니다. 국세청
모의계산 활용: 홈택스 ‘주택 간주임대료 계산해보기’로 계약별 보증금·기간을 입력해 산입액을 도출하고, 경계선(3억 초과, 소형주택 제외) 판정을 동시 점검합니다. 결과 화면·엑셀을 증빙으로 보관하면 사후 검증에 강합니다. 국세청
분개(산입 대상일 때):
차) 미수수익 / 대) 임대수익(간주임대료) – 기간귀속 중심
주택 미충족(제외)은 인식하지 않음.
명세서·정합성:
주택: 총수입금액조정명세서 등으로 장부–세법 차이를 화해.
상가: 임대 매출(월세+간주임대료)로 부가세 신고, 소득 파트와 크로스체크. 네이버페이 마이비즈
중도 변동 관리: 보증금 증감·입퇴거가 잦으면 적수 표로 월별 관리. 이자율이 같아도 일수가 다르면 결과가 크게 달라집니다. 국세청
5) 체크리스트 & Q&A
올해 이자율이 5%인지부터 확인: 연도별로 다릅니다. 공식 고시치 적용이 원칙. (’24 귀속 3.5%) 국세청
주택 3채 미만 or 보증금 ≤ 3억이면: 간주임대료는 수입금액 제외. 월세만 반영. 국세청
상가 임대: 보증금 있는 한 원칙적으로 월세+간주임대료 합산. 이자율 변화에 따라 매출이 민감하게 변함. 네이버페이 마이비즈
‘5%’는 역사적 레벨: 2007년 하반기 5.0% 고시 등 과거 사례가 존재. 현재 신고에는 당해연도 고시 이자율을 사용. 국세청+1
소형주택 특례: 주택 수 계산에서 제외되어 3주택 문턱을 피하면 간주임대료가 제외로 바뀔 수 있음(연도별 적용 범위 확인). 국세청
국세청 공식 안내: 주택 보증금에 대한 간주임대료(계산식·요건·’24 귀속 이자율 3.5%). 국세청
