종합소득세 ‘간주임대료’, 전세·보증금에도 세금이 붙는 순간

보증금을 받았을 뿐인데, 어느 날 홈택스 계산기에 숫자가 찍힙니다. “이게 왜 수입이죠?” 임대시장에서 가장 자주 나오는 질문이 바로 ‘간주임대료’입니다. 이름부터 까다롭지만, 원리는 의외로 단순합니다. 보증금은 사실상 임대인에게 무이자로 빌려준 돈이고, 국세청은 그 무이자 이익을 ‘임대료(수입)’로 간주해 과세하는 것이죠. 오늘은 주택·상가를 막론하고 임대인이 꼭 알아야 할 간주임대료의 적용 요건, 계산식, 예외, 실무 체크리스트를 한 번에 정리해 드립니다. 이해만 되면, 내년 5월 종합소득세 시즌에 당황할 일이 훨씬 줄어듭니다.

“주택임대보증금 간주임대료” 한 장으로 끝내기: 3억 공제·60%·이자율까지 실전 해설

“임대보증금 간주임대료 계산” 모르면 돈 샌다: 3억 공제·60%·이자율로 끝내는 실전 가이드

간주임대료, 정확히 뭐고 언제 생기나
주택 vs. 비주거(상가) ― 적용 범위와 계산식의 차이
숫자로 보는 계산 예시 ― 보증금, 일수, 이자율, 60% 룰
실무에서 자주 놓치는 예외·감액 포인트와 리스크
신고 전략 체크리스트 ― 5분 셀프 점검표

1) 간주임대료, 정확히 뭐고 언제 생기나

간주임대료는 임차인에게 받은 보증금·전세금 등이 임대인에게 무이자 자금이 되어 주는 경제적 이익을 임대수입으로 ‘간주’해 계산하는 제도입니다. 주택의 경우에는 모든 임대인에게 일괄 적용되는 것이 아니라, 부부 합산 3주택 이상 보유이면서 간주 대상 주택들의 보증금 합계가 3억 원을 초과할 때에만 보증금 부분에서 간주임대료가 발생합니다. 또한 소형주택 특례(전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)는 일정 기간 주택 수에서 제외되어 요건 판단에 영향이 있습니다. 이러한 요건은 국세청 공식 안내에 명확히 정리되어 있으며, 매 과세기간별 정기예금이자율(간주이자율)도 함께 공지됩니다. 국세청

비주거(상가·사무실 등) 임대는 접근이 다릅니다. 상가 임대보증금은 기본적으로 간주임대료 계산의 대상이 되며, 그 금액은 부가가치세 과세표준에도 포함된다는 점이 실무에서 특히 중요합니다. 즉 상가 임대사업자는 월세뿐 아니라 보증금에서 발생한 간주임대료까지 합산하여 부가세 신고를 준비해야 합니다. 네이버페이 마이비즈+1

2) 주택 vs. 비주거(상가) ― 적용 범위와 계산식의 차이

주택(종합소득세)
주택에서의 간주임대료는 다음 두 문턱을 동시에 넘으면 계산합니다.

보유주택 수: 부부 합산 3주택 이상(소형주택 특례는 일정 기간 주택 수 제외)
보증금 등 합계: 간주 대상 주택의 보증금 등 합계가 3억 원 초과

계산의 큰 뼈대는 아래와 같습니다(장부신고 기준·추계신고 기준 모두 기본 구조는 동일).

주택 간주임대료
= (보증금 등 − 3억 원)의 ‘적수’ × 60% × (임대일수/365 또는 366) × ‘정기예금이자율’
(필요 시 해당 임대사업 부분의 수입이자·배당금 등을 차감 조정: 장부신고 시 적용) 국세청+1

여기서 ‘적수(積數)’는 일수 가중 합계 개념입니다. 같은 해에 보증금이 변동되면 각각의 기간별 보증금×일수를 더해 365(윤년 366)로 나눕니다. ‘60%’는 전세보증금의 운용 가능 비율을 표준화해 반영하는 계수로, 주택 간주임대료 계산에만 등장하는 특징적인 숫자입니다. 이 계산으로 나온 금액은 주택임대 ‘수입금액’으로 포함되어 종합소득세의 과세표준 계산에 영향을 줍니다. 국세청+1

비주거(상가 등, 부가가치세 포함 이슈)
상가 보증금은 3억 원 공제나 60% 계수 없이 보다 직관적으로 계산하는 것이 일반적입니다.

상가 간주임대료(수입금액)
= 보증금 × (과세대상 일수/365 또는 366) × 정기예금이자율
이 금액은 부가가치세 과세표준에 포함되므로, 분기·반기 부가세 신고 때 월세와 함께 합산해야 합니다. 네이버페이 마이비즈+1

정기예금이자율은 매년 고시됩니다. 국세청과 기재부의 고시·안내에 따라 과세기간별 이자율이 적용되며, 예컨대 2024년 귀속분 안내에는 3.5%가 예시되어 있습니다(해마다 변동 가능). 신고 연도의 정확한 이자율은 국세청 공지와 홈택스 계산기를 통해 반드시 재확인하세요. 국세청+1

3) 숫자로 보는 계산 예시 ― 보증금, 일수, 이자율, 60% 룰

예시 1: 주택 3채 이상 보유, 보증금 합계 5억 원, 1년 내내 동일(윤년 아님), 정기예금이자율 3.5% 가정

간주 대상 보증금: 5억 − 3억 = 2억 원
적수/일수: 365일
계산: 2억 × 60% × (365/365) × 3.5% = 2억 × 0.6 × 0.035 = 4,200,000원
→ 해당 금액 4,200,000원이 주택임대 수입금액에 포함됩니다. 이 금액은 필요경비·공제 등을 거쳐 종합소득세 산출세액에 반영됩니다. (정확한 산출 흐름은 국세청 예시 케이스 참조) 국세청

예시 2: 연중 보증금 변동(주택)

1~6월 보증금 4억, 7~12월 보증금 6억(연 365일, 이자율 3.5%)
적수 = (4억 × 181일) + (6억 × 184일) = 7,24억 + 11,04억 = 18,28억(원·일)
간주 대상 적수 = (적수 − 3억×365일) = 18,28억 − 10,95억 = 7,33억(원·일)
간주임대료 = [7,33억 ÷ 365] × 60% × 3.5% ≈ 4,212,000원
→ 연중 변동이 잦으면 ‘적수’ 계산이 관건입니다. 홈택스의 ‘주택 간주임대료 계산’ 도구를 활용하면 편리합니다. 국세청

예시 3: 상가 보증금 2억, 연중 동일, 이자율 3.5% (부가세 이슈)

간주임대료(수입금액) = 2억 × (365/365) × 3.5% = 7,000,000원
→ 이 7백만 원은 부가세 과세표준에도 포함되므로, 매출세액(10%)에 영향을 미칩니다. 분기별 예정·확정신고 시 반드시 합산하세요. 네이버페이 마이비즈+1

팁: 주택은 “3주택+3억 초과+60% 룰”, 상가는 “전액×일수×이자율(부가세 포함)”으로 기억해 두면 헷갈림이 크게 줄어듭니다.

4) 실무에서 자주 놓치는 예외·감액 포인트와 리스크

소형주택 특례(주택 수 제외)
전용 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 원 이하 주택은 간주임대료 ‘주택 수’ 판단에서 제외되는 특례가 적용됩니다(특례 기한 유의). 다만, 그 소형주택에서 발생한 월세 수입 자체는 수입금액에 포함됩니다. 주택 수 요건의 충족 여부가 뒤바뀌는 핵심 변수이므로 반드시 확인하세요. 국세청
정기예금이자율은 매년 변동 가능
실제 신고 연도의 귀속 이자율을 확인해야 합니다. 과거 수치(예: 3.5%)를 관성적으로 쓰면 과소·과다 신고 리스크가 생깁니다. 홈택스 계산기와 국세청 안내 공지를 매년 체크하세요. 국세청+1
상가 임대의 부가세 포함 이슈
월세만 매출로 보고 보증금 간주임대료를 빠뜨리는 경우가 잦습니다. 상가는 간주임대료까지 부가세 과세표준이라는 점을 명확히 기억해 두세요. 네이버페이 마이비즈
연중 보증금 변동과 ‘적수’ 관리
중途 증액·감액·전출입이 잦다면 엑셀이나 홈택스 모의계산으로 기간별 보증금×일수를 정리해야 합니다. 세무조사 시 설명자료로도 유용합니다. 국세청
분리과세·종합과세 선택(주택 임대소득)
주택임대소득 규모에 따라 분리과세 선택이 가능한 케이스가 있지만, 간주임대료가 수입금액으로 포함되면 과세표준과 선택전략이 달라질 수 있습니다. 사례별 시뮬레이션이 안전합니다. 국세청의 케이스 스터디가 큰 도움이 됩니다. 국세청