행복주택 갱신 — 2년 뒤 불안 대신 확신으로 바꾸는 실전 가이드

자격 유지부터 최대 거주기간·임대료 포인트까지 ‘갱신 A to Z’

계약 만기가 다가오면 우리가 가장 먼저 확인해야 할 것은 딱 두 가지입니다. 여전히 자격을 유지하고 있는가, 그리고 이번 갱신으로 총 거주기간이 어떻게 달라지는가. 행복주택은 2년 단위 재계약 구조지만, 대상별 최대 거주기간과 자격 유지 기준(소득·자산·자동차 등), 그리고 자격이 바뀌었을 때의 처리가 촘촘히 정해져 있습니다. 특히 청년에서 신혼부부로 자격이 바뀌는 경우처럼 공급대상 변경 시 최대 거주기간이 새로 적용되는 규정은 실수하기 쉬운 핵심 포인트죠. 본 글은 공식 안내를 바탕으로, 갱신 요건·준비서류·절차·체크리스트를 잡지 기사처럼 읽기 쉽게 정리했습니다. (최대 거주기간과 자격 변경 적용은 이지법령정보·마이홈 포털 공지, 자산 기준과 임대조건은 LH 청약플러스 가이드 참고.) Easy Law+2마이홈+2

행복주택 계약 시 주의사항, 돈과 시간을 아끼는 ‘실전 체크리스트’

행복주택에서 ‘강아지와 함께 살기’ 완벽 가이드: 허용 기준부터 이웃 매너까지

기본 구조 이해: 2년 단위 갱신과 최대 거주기간
갱신 자격 유지 기준: 소득·자산·자동차·무주택 요건
준비서류 & 타임라인: 언제, 무엇을, 어디에 제출하나
갱신 이후 무엇이 바뀌나: 임대료 조정, 자격 변경, 불가 사유
실패 없는 체크리스트 & Q&A

1. 기본 구조 이해: 2년 단위 갱신과 최대 거주기간

행복주택 계약은 2년 단위로 체결하고, 매 만기 시 자격 재확인 후 갱신합니다. 최대 거주기간은 공급대상별로 다릅니다.

대표적으로

대학생·청년: 최대 10년
신혼부부·한부모·장기근속자·산업단지 근로자: 자녀 없음 10년 / 자녀 1명 이상 14년
고령자, 주거급여수급자: 최대 20년
철거주택 소유자·세입자 특별공급: 최대 20년
또한 거주 중 자격이 변경되면(예: 청년→신혼부부) 공급대상을 변경하여 새 계약을 체결할 수 있고, 그 시점부터 변경된 대상의 최대 거주기간이 새로 적용됩니다. Easy Law+1

포인트: ‘자격 변경에 따른 리셋’은 새 계약 체결 시점부터 적용됩니다. 다만 일부 안내문에서는 전체 거주기간 상한을 함께 병기하므로, 반드시 담당 지사 안내문을 확인하세요. Easy Law

2. 갱신 자격 유지 기준: 소득·자산·자동차·무주택 요건

갱신심사에서 가장 자주 묻는 항목은 소득·총자산·자동차 가액입니다. 2025년 기준 LH 가이드는 아래처럼 안내합니다.

총자산 보유기준: 3억 3,700만 원 이하
자동차 가액 기준: 3,803만 원 이하(비영업용 승용·일부 예외 있음)
임대조건: 시세의 60~80% 수준
이 수치는 해마다 조정될 수 있으니 당해 연도 공고·가이드를 확인해야 합니다. 또한 기본적으로 무주택 세대구성원이어야 하며, 소득기준은 대상군별·공고별로 다르게 제시됩니다. LH 신청 사이트

팁: ‘소득 초과’ 자체가 곧바로 퇴거를 의미하지는 않습니다. 제도 취지상 임대료 할증 등으로 연착륙시키는 장치가 병행되므로, 매년 공고문을 통해 본인의 대상·기준을 대조하세요. (세부 운용은 사업자·지자체별 공고에 따름)

3. 준비서류 & 타임라인: 언제, 무엇을, 어디에 제출하나

3-1. 준비서류(공통 예시)

임대차계약서(기존)
주민등록등본(필요 시 가족관계증명서 병행)
임대료·관리비 납부 영수증(최근월)
신분증, 인감/서명
무주택 서약서 등 운영기관 양식
(운영기관·지사별 요구 서류가 상이할 수 있으니 관리사무소·지사 안내문을 따르세요.) SH서울주택도시개발공사

3-2. 타임라인(권장)

만기 D-60 ~ D-30: 관리사무소 공지 확인 → 자격 유지 자기점검(소득·자산·차) → 서류 준비 시작
D-30 ~ D-14: 온라인/방문 접수(지사·포털 안내에 따름) → 보완요청 즉시 대응
D-7 ~ D-Day: 보증금·임대료 변동분 확인, 자동이체/대출(버팀목 등) 연동 점검
갱신일: 새 계약서 수령, 납부 스케줄 재설정

4. 갱신 이후 무엇이 바뀌나: 임대료 조정, 자격 변경, 불가 사유

4-1. 임대료/보증금 조정

행복주택은 시세 60~80% 수준을 목표로 하며, 갱신 시점에 보증금·임대료가 소폭 조정될 수 있습니다. (조정 폭·방식은 사업자 고지에 따름) LH 신청 사이트

4-2. 자격 변경 시

청년→신혼부부로 바뀌면 공급대상 변경 계약을 통해 최대 거주기간이 새로 적용됩니다(변경 계약 체결 시점부터). 자녀 유무에 따라 10년/14년 프레임이 달라지는 점도 함께 확인. Easy Law

4-3. 갱신이 어려운 케이스(예시)

임대료·관리비 체납, 무주택 위반, 명의변경 미이행, 불법전대 등은 재계약 불가 사유가 될 수 있습니다(운영기관 안내문 참고). SH서울주택도시개발공사

5. 실패 없는 체크리스트 & Q&A

체크리스트(요약)

자격 유지: 무주택·소득·자산·자동차 가액 확인(연도별 기준값 대조). LH 신청 사이트
최대 거주기간: 내 대상군의 상한(10/14/20년) 확인. 자격 변경 시 새 상한 적용 로직 숙지. Easy Law
서류: 등본·가족관계, 납부영수증, 신분증 등 준비. SH서울주택도시개발공사
일정: 만기 30일 전까지 접수, 보완 즉시 대응.
임대료 변동: 시세연동 조정 여부와 자동이체/대출 연계 재설정. LH 신청 사이트
변경 계약: 청년→신혼부부 등 공급대상 변경 필요 시 새 계약으로 전환. Easy Law

자주 묻는 질문

Q. 최대 거주기간을 다 채우면 더는 못 살나요?
A. 원칙적으로 상한 내에서만 갱신됩니다. 상한 도달 시 다른 공공임대 유형·전환 상품을 검토하세요. Easy Law
Q. 소득이 조금 초과되면 바로 퇴거인가요?
A. 운영기관 안내에 따라 임대료 할증 등으로 관리되기도 합니다. 단, 무주택 위반·불법전대 등 중대한 사유는 재계약 불가가 될 수 있습니다. SH서울주택도시개발공사
Q. 임대료 인상 폭은 정해져 있나요?
A. 시세 60~80% 범위를 유지하는 정책 방향 하에 공고·지사 고지로 반영됩니다. 반드시 개별 단지 안내문을 확인하세요. LH 신청 사이트
국토교통부 마이홈 포털 – 행복주택 안내(임대기간·갱신·최대거주기간): 공식 갱신 규정·대상별 상한 확인. 마이홈