임대료에 부가세 붙을까? 주택·상가·오피스텔 한 번에 정리

부동산 임대차에서 가장 자주 분쟁이 나는 항목이 바로 부가가치세(VAT) 입니다. 월세에 부가세를 더해 받아도 되는지, 보증금에도 부가세가 붙는지, 관리비·주차비·공용전기료는 어떻게 처리해야 하는지, 그리고 오피스텔처럼 주거와 업무의 경계가 애매한 공간은 어떤 기준을 따르는지까지—계약서 한 줄, 청구서 한 줄이 향후 수년간의 비용과 세무리스크를 좌우합니다. 오늘은 임대인·임차인이 모두 안심하고 거래할 수 있도록, 주택·상가·오피스텔 임대료의 부가세 원칙과 예외, 실무 체크리스트를 깔끔하게 정리합니다.

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임대료 부가세의 대원칙: 주택은 면세, 상가는 과세
오피스텔·겸용주택의 판단키: 실제 사용용도와 면적 비율
보증금의 ‘간주임대료’와 부가세: 언제, 얼마나 계산하나
관리비·주차비·공과금의 세금 처리: 누가 공급하느냐가 답
세금계산서·간이과세·계약서 문구 체크리스트

1. 임대료 부가세의 대원칙: 주택은 면세, 상가는 과세

임대료의 부가세 여부는 생각보다 간단한 원칙에서 출발합니다. 상시 주거용 ‘주택’의 임대 용역은 부가세 면세이고, 상가·사무실·창고 등 사업용 건물 임대는 과세(10%)입니다. 이 원칙은 법에 명시되어 있으며, 주택임대 면세는 부가가치세법 제26조와 같은 법 시행령(주택 임대의 범위 규정)에서 근거를 찾을 수 있습니다. 법제처+1

여기서 ‘주택’의 핵심은 실제 사용이 상시 주거용이라는 점입니다. 즉 서류상 ‘주택’이라도 회사 사택 등 사업을 위한 주거용으로 쓰이면 면세가 아니라 과세가 될 수 있습니다. 실제로 법인 사택·기숙사로 사용되는 경우 과세된다는 다수의 유권해석·사례가 존재합니다. Ulex

정리하면,

주택(상시 주거용) 임대 → 면세
상가·사무실 임대 → 과세(10%)
주택이라도 사업을 위한 주거용·기숙사 등 → 과세 가능 법제처+2법제처+2

2. 오피스텔·겸용주택의 판단키: 실제 사용용도와 면적 비율

요즘 가장 헷갈리는 유형이 오피스텔과 겸용주택(주거+업무) 입니다. 실무 판단의 두 축은 다음과 같습니다.

① 실제 사용 용도(Reality Test)
오피스텔이라도 임차인이 상시 주거용으로 사용하면 주택임대로 보아 면세, 업무용으로 사용하면 과세입니다. 기숙사처럼 취사·샤워실 등을 공동 사용하고 숙박만 개별 사용한다면 주택임대로 보지 않아 과세된다는 해석이 있습니다. 세림세무법인

② 면적 기준(겸용주택)
한 건물에서 주거·사업용이 섞인 겸용이라면, 임차인별로 주거용 면적이 사업용보다 크면 전부를 주택임대로 보아 면세하고, 그 반대면 과세가 원칙입니다. 이때 판단은 임차인별 임대면적을 기준으로 합니다. 리걸엔진

한 줄 요약: 오피스텔·겸용주택은 ‘실제 어떻게 쓰는지’와 ‘면적 비중’으로 면세/과세를 가른다. 리걸엔진+1

3. 보증금의 ‘간주임대료’와 부가세: 언제, 얼마나 계산하나

상가·사무실 같은 과세 임대에서는 월세 외에 보증금에서 발생한 이자상당액(간주임대료)까지 부가세 과세표준에 포함됩니다. 간주임대료는 통상 다음과 같이 계산합니다.

간주임대료 = 보증금 × (국세청 고시 정기예금 이자율) × (과세대상 기간 일수 / 365)

이 금액을 월세와 합쳐 과세표준으로 보고 10% 세율을 적용합니다. 실무 안내와 업계 자료에서도 상가·사무실 임대는 간주임대료에 부가세가 과세된다는 점을 반복 확인할 수 있습니다. 네이버페이 마이비즈+2마일스톤 블로그 : Milelog+2

주의할 점은,

주택 임대(면세)에는 간주임대료 개념이 적용되지 않습니다(과세거래가 아니므로).
이자율은 정기예금 고시금리를 따르므로 시기에 따라 바뀌고, 과세기간(1~6월, 7~12월) 단위로 산출·신고합니다. 마일스톤 블로그 : Milelog+1

작게 보이지만 합산하면 금액이 커질 수 있으니, 보증금이 큰 상가 임대에서는 간주임대료 산정·세금계산서 반영을 누락하지 마세요. 네이버페이 마이비즈

4. 관리비·주차비·공과금의 세금 처리: 누가 공급하느냐가 답

관리비는 공급자·내용에 따라 달라집니다.

임대인이 직접 제공하는 관리용역(청소·경비 등)을 명목으로 받는 관리비는 임대용역과 별개 과세대상으로 보아 부가세 과세가 일반적입니다. 리걸엔진
반면 입주자 자치관리기구가 사실상 독립해 관리용역을 제공하고 비용을 징수하는 구조라면 별도 판단이 필요합니다(해석·사실관계 따라 상이). 리걸엔진

공과금 대납·전가는 ‘전도금(실비변상)’ 취지로 분리 청구·증빙하면 과세표준에서 제외될 여지가 있지만, 임대인이 묶어서 일괄 청구하면 임대용역 대가로 보아 과세될 수 있습니다. 특히 주차비·시설사용료는 일반적으로 과세 항목에 해당합니다. 관련 해석·사례가 다양하므로 항목별로 계약서·청구서 분리가 안전합니다. Ulex

5. 세금계산서·간이과세·계약서 문구 체크리스트

① 세금계산서 발행 주체

일반과세 임대인: 월세와 간주임대료(해당 시)를 포함한 세금계산서를 발행합니다.
간이과세 임대인: 제도상 제한이 있으며, 직전연도 매출 4,800만 원 미만인 부동산임대업 간이과세자는 세금계산서를 발급할 수 없음이 국세청 안내에 명시되어 있습니다. 임차인의 매입세액공제 기대가 크다면 일반과세 전환을 검토합니다. 국세청

② 임대차계약서 문구(실무 예시)

과세/면세의 명확화: “본 계약의 임대목적물 사용용도는 상시 주거용이며, 이에 따라 부가가치세는 면제된다.” / “본 계약은 사업용 임대차로서 임대료에는 부가가치세 10%가 별도로 가산된다.” 법제처+1
오피스텔(겸용) 사용용도 확인: “임차인은 목적물을 주거용/업무용(택일)으로 사용하며, 사용용도 변경 시 사전 서면동의 및 세무상 불이익을 부담한다.” 리걸엔진
보증금·간주임대료: “보증금에 대한 간주임대료는 법령 기준에 따라 산정하여 과세표준에 포함하며, 세금계산서에 반영한다.” 네이버페이 마이비즈
관리비·공과금 분리 청구: “관리용역 대가(경비·청소 등)는 임대료와 별도의 과세 항목으로 세금계산서 발행, 공과금 대납분은 실비 정산(증빙 첨부)한다.” 리걸엔진